中新網8月30日電 據新華網報道，今年4月始，新一輪房地產宏觀調控在節(jié)奏、力度上呈漸次加強態(tài)勢。然而，在房地產交易淡季的六、七月份，國內各大城市房價并不見明顯下降。是調控效果顯現(xiàn)滯后的原因？還是調控效應遭遇各方因素的消解？

　　一個現(xiàn)狀——漲勢難遏并在全國蔓延

　　數據表明，目前國內各大城市房地產市場存在“異常上漲現(xiàn)象”：

　　一是漲勢難遏。與去年同期相比，國內各大城市新建商品住房銷售價格并沒有出現(xiàn)明顯下降，相反，房價逆“風”飛揚態(tài)勢明顯。

　　5月至7月，全國70個大中城市房價同比漲幅在5.7%與5.8%之間。其中新房價格出現(xiàn)較大幅度下挫的僅上海市，其它如錦州、丹東、溫州3城市只出現(xiàn)微幅下調。

　　二是漲勢蔓延。就新房市場而言，同比漲幅過10%的城市，5月份有大連、深圳、呼和浩特、福州，6月份有深圳、北京、廈門、呼和浩特、包頭、廣州，7月份有深圳、北京。新房市場漲價現(xiàn)象已由個別熱點城市向其它大中型城市蔓延，并開始出現(xiàn)向中西部“進軍”的局面。

　　“從7月份的統(tǒng)計情況看，中部地區(qū)、西部地區(qū)房價與東部沿海城市一起高。全國各大城市房價普漲！房價過高有可能成為一個全國性的問題�！睒I(yè)內人士稱，考慮季節(jié)性因素，目前房地產市場的環(huán)比微幅下調還不足以證明宏觀調控正在對抑制房價產生作用。

　　兩大解釋——巨量資金支持與“政策空置”

　　為何調控聲聲緊，房價節(jié)節(jié)高？經濟學家徐滇慶從資本流動性的角度給出了一個解答。他認為，中國的房地產需求巨大。中國改革20多年來，人均收入的增長很多年都是兩位數，而房地產人均居住面積每年的增長率都在3%以下，積累了巨大的勢能。有大量的資金和需求足以支持房地產行業(yè)的發(fā)展。

　　根據徐滇慶的觀點，中國目前的資金出路并不多，存錢是負利率，股市形勢也并不完全讓人放心；投資實業(yè)，上百種主要商品沒有供不應求的，投資哪兒，哪兒就過剩；往外走，人民幣不可以自由兌換，即使通過非法途徑走，一年帶走也很有限。“大量資金無路可走，巨額的資金流必定進入房地產，房價怎么會跌呢。”徐滇慶說。

　　中國房地產市場“長陽無陰”還有一個重要原因，那就是“政策空置”。

　　7月26日，國稅總局出臺通知，要求自8月1日開始，國內居民在進行個人二手房轉讓時，所得收益須按照“財產轉讓所得”項目繳納個稅，該稅率固定為20%。但這個看起來十分剛性的強力措施中另有一條款規(guī)定，沒有房屋原值憑證的，可以按交易全額的1%-3%計稅。結果包括上海在內多個城市的“實施細則”都“用足政策”，紛紛規(guī)定，納稅人能提供房屋原值憑證的，可以在減去各種合理費用后，按房屋現(xiàn)售價和原值差額征收20%個稅，沒有房屋原值憑證的，則按交易全額的1%-2%計稅。當然，在實際操作時更有可能只按下限執(zhí)行了。

　　三重誤區(qū)——房地產業(yè)定位是政策消解主動力

　　6月，國內房地產開發(fā)實際完成投資、房地產企業(yè)購置土地面積這兩項重要指標驟然出現(xiàn)大幅反彈，分別由1526.77億元人民幣、0.24億平方米回升至2036.91億元人民幣和0.41億平方米。

　　“這一現(xiàn)象說明，房地產宏觀調控政策的正效應已出現(xiàn)被消解的狀況。而發(fā)展商對此則是心知肚明。”有關專家分析認為，政策的正面效應之所以被快速消解、甚至走向負面，問題出在地方政府對房地產業(yè)所作的經濟定位上。據分析，這其中有三大誤區(qū)。一是強調房價增幅下降、暗中排斥房價下降。既然價格受供求影響、圍繞價值波動是規(guī)律，適應于所有商品，為什么偏偏商品房必須例外？所謂增幅放緩，其本質就是強調房價只能升、不能降。在這一思想的主導下，各種政策可能都會被異化。

　　“這是最大的理論誤區(qū)，與價值規(guī)律不符�！鄙虾７康禺a評論人士顧海波說。

　　二是將房地產業(yè)定位為支柱產業(yè)。不少專家提出，從東部沿海地區(qū)看，房地產業(yè)作為支柱產業(yè)的歷史已經結束。由于房地產業(yè)在特定時間、特定空間中的不可持續(xù)性，國際上很少有國家將房地產作為支柱產業(yè)。從上海、浙江的情況看，思考房地產的非支柱產業(yè)性時機已到。華東師范大學教授沈玉芳認為：“在這個問題上，全國不可能一樣。中部、西部地區(qū)可能剛起步，但東部沿海是該結束了�！�

　　三是不少地方仍在迷戀、依賴“土地財政”夢。所謂“經營城市”本質上就是經營土地、經營房地產。在土地及其相關收益的分配不能盡快落實到位的情況下，要房價下降，相關方面都需要更深層次的變革。（徐壽松 蔡國兆）