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易憲容:空置猛增戳穿房?jī)r(jià)“恢復(fù)性上漲”神話(huà)

2006年04月25日 11:13

房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲 房產(chǎn)加速開(kāi)發(fā)(2張)

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  據(jù)悉,截至3月底,全國(guó)商品房空置面積為1.23億平方米,同比增長(zhǎng)23.8%。一季度,全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)累計(jì)完成房屋施工面積10.31億平方米,同比增長(zhǎng)23.3%;完成開(kāi)發(fā)土地面積5284萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)53.3%。來(lái)自成都市統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)顯示,2006年1-2月,該市商品房空置面積出現(xiàn)自2005年下半年以來(lái)的首次大幅上升,全市商品房空置面積為147.25萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)62.6%,其中住宅空置65.36萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)70.7%。

  所謂住房空置,就是住房處于沒(méi)有進(jìn)入交易或使用環(huán)節(jié)的一種狀態(tài)。而住房空置率就是在某一時(shí)點(diǎn)上空置的住房占某一時(shí)點(diǎn)所存有住房的比率。住房空置率又可以分為一手房市場(chǎng)的住房空置率、二手房市場(chǎng)的住房空置率、綜合住房空置率及住房自然空置率等。目前內(nèi)地房地產(chǎn)出現(xiàn)的住房空置率基本上是房地產(chǎn)資源低效率配置的結(jié)果。

  我們可以看到,從2005年內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調(diào)控以來(lái),盡管一些地方的房?jī)r(jià)上漲有所放緩,全國(guó)平均房?jī)r(jià)上漲幅度有所下落。如1-2月全國(guó)70個(gè)大中型城市房?jī)r(jià)上漲幅度為5.5%。但我們也應(yīng)該看到,一些地方房?jī)r(jià)過(guò)快上漲也是不爭(zhēng)的事實(shí)。特別是進(jìn)入2006年,以北京房地產(chǎn)市場(chǎng)為領(lǐng)頭,全國(guó)不少地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)在輿論看好中漲聲一片。

  但是,內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)空置率過(guò)高,肯定說(shuō)明市場(chǎng)還有不少房子沒(méi)有銷(xiāo)售出去。如果生產(chǎn)的產(chǎn)品賣(mài)不出去,那么產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)值是無(wú)法轉(zhuǎn)換與實(shí)現(xiàn)的。有人會(huì)說(shuō),任何在市場(chǎng)交易的產(chǎn)品都可以有一定過(guò)剩,否則既無(wú)法形成有效的競(jìng)爭(zhēng),也無(wú)法來(lái)調(diào)整產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō),事實(shí)是有房地產(chǎn)的自然空置率,住房自然空置率就如自然失業(yè)率一樣,其在市場(chǎng)中有一個(gè)確定的比重,但超過(guò)一定限度就是過(guò)了。目前內(nèi)地的房地產(chǎn)市場(chǎng)空置率過(guò)高同時(shí)又房?jī)r(jià)過(guò)高,那么房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題的嚴(yán)重性也就昭然若揭。

  央行的數(shù)據(jù)表明,2004年個(gè)人住房消費(fèi)信貸增長(zhǎng)35%以上,個(gè)人住房消費(fèi)信貸總額達(dá)4700億,而2005年個(gè)人住房消費(fèi)信貸增長(zhǎng)為15.8%,個(gè)人消費(fèi)信貸增加2600億,僅為2004年的一半。從2006年一季度的情況來(lái)看,居民戶(hù)消費(fèi)性中長(zhǎng)期貸款增加399億元,同比少增245億元。個(gè)人消費(fèi)信貸額的減少,這里或許有居民住房消費(fèi)貸款提前還款的因素,也有房地產(chǎn)投機(jī)者減弱的原因,但個(gè)人住房消費(fèi)信貸減少也表明內(nèi)地居民住房消費(fèi)需求的下降。如果內(nèi)地居民住房需求下降以及住房空置率快速增加,那就說(shuō)明了房?jī)r(jià)的上漲并非是住房市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生變化,而是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商壟斷定價(jià)的結(jié)果。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷性操縱定價(jià)加劇,那么對(duì)于一般民眾來(lái)說(shuō),一方面就得多獲得一些相關(guān)信息來(lái)了解房?jī)r(jià)上漲之原因,不為“羊群效應(yīng)”所左右。

  如果把這種分析延伸到二手住房市場(chǎng)來(lái)分析,那么內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)所面臨的困難與問(wèn)題會(huì)更多。因?yàn),就目前情況來(lái)看,盡管到目前為止,相關(guān)的統(tǒng)計(jì)部門(mén)沒(méi)有設(shè)計(jì)出一套二手住房市場(chǎng)空置率的統(tǒng)計(jì)辦法,也沒(méi)有把二手房市場(chǎng)的住房空置率納入政府決策的參考數(shù)據(jù)。但是,二手住房空置率之高早已是不爭(zhēng)之事實(shí)。其理由有二:一是住房租金過(guò)低,就說(shuō)明二手房市場(chǎng)可以租出的住房過(guò)多;二是現(xiàn)在不少城市一些小區(qū)的房子,長(zhǎng)期沒(méi)有人交付物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)等。而二手房市場(chǎng)空置率過(guò)高,不僅會(huì)壓低一手房市場(chǎng)的價(jià)格,也說(shuō)明了內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求。

  總之,目前內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)高的空置率及價(jià)格快速上漲,既說(shuō)明了內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)人為地對(duì)價(jià)格操縱嚴(yán)重,也說(shuō)明了內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)投資者過(guò)多,而這些問(wèn)題不僅嚴(yán)重影響了內(nèi)地居民住房條件改善及降低了內(nèi)地居民的住房福利水平,而且使內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)蘊(yùn)藏著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。如果政府不對(duì)該問(wèn)題引起足夠的注意并采取政策進(jìn)行調(diào)整,內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)將陷入更深的危機(jī)!

  (來(lái)源:東方早報(bào) 作者:易憲容)

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