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　　“限外”加碼

　　⊙特約記者 一凡

　　我國對外資“利用而不被利用”的態(tài)度越來越明顯。

　　今年以來，商務部及外管局等相關部門先后發(fā)布了多項房地產(chǎn)行業(yè)“限外”政策，如3月的《2007年全國吸收外商投資工作指導性意見》，明確提出“嚴格限制外商投資房地產(chǎn)”；5月的《關于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》，規(guī)定外商投資內(nèi)地房地產(chǎn)項目必須通過審批并上報商務部備案；7月的《國家外匯管理局綜合司關于下發(fā)第一批通過商務部備案的外商投資房地產(chǎn)項目名單的通知》，又對外資公司結(jié)匯進行了嚴格限制；11月的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄(2007年修訂)》，則新增對外商投資房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀公司的限制。

　　業(yè)界驚呼，我國對房地產(chǎn)業(yè)“限外”不斷加碼，行業(yè)受沖擊范圍將越來越大。

　　面對來勢洶洶的外資，我國連續(xù)兩年對外資投資內(nèi)地房地產(chǎn)進行限制，溫家寶總理還曾作解釋：“限制外資投資房地產(chǎn)是無奈之舉，畢竟好多人還買不起房�！�

　　國家商務部國際貿(mào)易經(jīng)濟合作研究院副研究員梅新育認為，這充分體現(xiàn)了我國力圖提高利用外資水平的努力，追求的是“利用外資”而不是“被外資利用”。

　　從這些“限外令”來看，雖沒有明令禁止外資進入房地產(chǎn)領域，但外商投資中國房地產(chǎn)行業(yè)已相當困難，除審批時期延長之外，境外資金結(jié)匯困難程度也大大增加。

　　去年以來，人民幣升值壓力不斷加大，國際熱錢大量涌入中國，大中城市房價節(jié)節(jié)高升，國務院發(fā)展研究中心相關負責人認為，今年不斷修訂外商投資房地產(chǎn)業(yè)政策，可以看作是去年下半年以來“限外”政策的延續(xù)�！坝捎诓簧偻赓Y炒房行為在實際情況中很難識別，單純從項目上難以有效控制，所以這次管理部門直接從總量上進行限制，而這從另一程度上也反映出政府對于房地產(chǎn)泡沫的擔心�！�

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　　樓市反腐

　　⊙本報記者 李和裕

　　在去年《上海證券報•地產(chǎn)投資》年終評選的樓市十大熱門詞中，“反腐”就已入圍，而今年再度入圍，令人心情沉重，但也帶來期待。

　　此輪樓市反腐風暴來勢洶洶。在去年，北京首創(chuàng)置業(yè)老總協(xié)助調(diào)查、上海社保案發(fā)、各地與土地有關的政府官員腐敗案件頻頻曝光……至此，一向有著灰色交易高發(fā)地帶的房地產(chǎn)市場風聲鶴唳、草木皆兵。

　　今年京滬更是成為漩渦中心。如本報率先披露的上海房地局原副局長殷國元因涉嫌嚴重違紀問題被隔離調(diào)查，另外一些上海土地管理系統(tǒng)的人士也接受了有關調(diào)查等；又如北京市海淀區(qū)區(qū)長周良洛涉嫌違規(guī)批地被中紀委調(diào)查等。

　　國土部有關負責人曾表示，違法用地屢禁不止，乃是地方政府主導的結(jié)果。地方政府尤其是市、縣政府為招商引資、出政績，背后支持、默許土地違法的現(xiàn)象大量存在。此外，村組集體非法出租土地、變相買賣土地現(xiàn)象增多，也是土地違法案大幅上升的重要原因。

　　業(yè)內(nèi)人士則指出，除了體制、能力等硬件問題外，官商勾結(jié)的腐敗土壤是產(chǎn)生土地問題的重要內(nèi)因。“‘官商配合’的做法在一些地方樓市屢見不鮮，也是造成目前土地問題積重難返的重要原因。”市場人士稱。

　　而在一季度嚴打違規(guī)官員后不久，國土部等八部委便宣布從4月起開展一場大規(guī)模的房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪�治行動，打擊重點明確指向“房地產(chǎn)領域涉及的違法違規(guī)、權(quán)錢交易行為”。

　　“目前中國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的關鍵仍集中在政府反腐決心，腐敗本質(zhì)是房價、地價上漲的根源�！苯�(jīng)濟學者郎咸平一直持這一觀點。上海�？ń�(jīng)濟研究所的專家也表示，今年房地產(chǎn)市場進入新敏感期，未來政府將采取"打點緩面"的方式緩和各種矛盾和陣痛，如針對市場秩序各環(huán)節(jié)點出臺具體措施，以緩解房價難控的緊張局勢，打擊樓市“潛規(guī)則”、將整治反腐進行到底等皆在此列。

　　中央政府大力的、深入的反腐舉措是大快人心的。一些房地產(chǎn)專家稱，反腐已經(jīng)在房價、結(jié)構(gòu)和土地調(diào)控后，成為引領此輪房地產(chǎn)調(diào)控的重心之一。

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　　有價無市

　　⊙本報記者 于兵兵

　　步入年關，中國樓市真正面臨多事之秋：廣州、深圳等華南城市紛紛傳出樓盤降價消息；中介商卷款外逃，門店數(shù)量收縮；一些一線城市有價無市，成交量大幅萎縮。

　　針對此局面，“地產(chǎn)教父”萬科董事長王石近日表態(tài)稱，樓市區(qū)域性調(diào)整期已經(jīng)到來。這一論斷終于引發(fā)市場嘩然，有關房價股價可能全面調(diào)整的預言在市場傳開。

　　但是，該表態(tài)并未得到多數(shù)房產(chǎn)商的認可。有內(nèi)部人士坦言，明年國家對樓市的宏觀調(diào)控可能針對大型房地產(chǎn)開發(fā)商作出調(diào)控動作，地產(chǎn)商適時表態(tài)是在向政府傳遞“好孩子”的忠心，以圖平緩可能到來的調(diào)控壓力。

　　亦真亦假的樓市消息迷惑了市場判斷，令購房人看不清方向。如果大佬們的判斷并不代表真實的市場趨勢，那么“二套以上購房須上調(diào)貸款利率和首付標準”的房貸新政又到底對樓市有何影響？明年房價會走向何方呢？

　　8月開始，房地產(chǎn)市場調(diào)控組合拳頻繁發(fā)力，其中房貸新政被看作最有力的調(diào)控工具之一。根據(jù)新政，已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。另外，要求各商業(yè)銀行嚴格房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理，對項目資本金比例達不到35%或未取得相關證件的項目不得發(fā)放貸款，對囤地、囤房的企業(yè)不得發(fā)放貸款；嚴格規(guī)范土地儲備貸款管理，不得向房企發(fā)放專門用于繳交土地出讓金的貸款。

　　此后，央行再發(fā)補充通知，將二套房的認定標準明確為以家庭為單位。從銀行、二手房中介商的反饋來看，這一新政直接影響了9月以來的商品房銷售速度。

　　廣州市國土房管局最新披露的11月樓市成交數(shù)據(jù)顯示，房價猛降千元，降幅近10%；同時，成交量大幅萎縮，同比下降了41.1%。而有中介機構(gòu)錄得的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，深圳10月份新房均價較9月下跌約一成。

　　交通銀行上海分行人士則介紹，新政出臺后銀行個人購房貸款業(yè)務量縮水30%以上。有的銀行甚至已經(jīng)停止提供個人購房貸款。

　　“目前政策最大的影響是消費者對后市的預期，并導致消費能力釋放的速度放緩�！鄙虾Ｒ拙友芯吭荷虾�區(qū)副總經(jīng)理于丹丹表示。而不少專家認為，放緩不等于停止，明年的剛性需求仍然存在，房價走勢仍將是上升曲線。

　　看來，所謂的樓市調(diào)整遠非市場預期般快速。而地產(chǎn)大鱷們從未停止的拿地腳步也從另一個方面證實，開發(fā)商實際預期從未轉(zhuǎn)冷。易居研究院得出的結(jié)論是，2008年樓市基本面將與2007年相仿，現(xiàn)有調(diào)控政策的落地執(zhí)行是明年樓市主基調(diào)，但因為周期性影響，樓市調(diào)控效果真正顯現(xiàn)還有待時日。

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