房?jī)r(jià)飆升、投資猛增、供不應(yīng)求、結(jié)構(gòu)倒掛、外資熱涌等情況，確實(shí)是當(dāng)今樓市調(diào)控的“怪現(xiàn)狀”。但是，我們并不能由此就把調(diào)控政策和目標(biāo)無(wú)法實(shí)現(xiàn)的責(zé)任推給中央政府。
我認(rèn)為造成目前狀況有以下幾方面原因。
首先，地方政府的積極性、執(zhí)行力度不夠�，F(xiàn)在，還有很多地方政府懷揣老觀念，不肯積極配合，并沒有真正按照中央宏觀調(diào)控的要求來(lái)操作。他們就怕房地產(chǎn)價(jià)格下來(lái)影響到自己的政績(jī)，作為地方政府第二財(cái)政收入的房地產(chǎn)價(jià)格一旦下來(lái)，是很多地方官員不愿意看到的結(jié)果。
其次，社會(huì)保障問(wèn)題、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房這些行政手段都是需要地方政府來(lái)實(shí)施的，也就意味著他們要不停地掏錢。那么，這里面就有幾個(gè)問(wèn)題有待解決了：第一，地方政府有沒有能力來(lái)掏這些錢；第二，即使地方政府有能力掏這筆錢，但愿不愿意掏還是個(gè)問(wèn)題。事實(shí)上，很多地方政府關(guān)于保障型住房的問(wèn)題都僅限于口頭講講。而且就算徹底執(zhí)行，也需要時(shí)間和過(guò)程。政策的的制定、落實(shí)以及到最后的見效具有時(shí)間滯后性，我們需要耐心等待。
盡管中央有很好的想法，但要把想法變成現(xiàn)實(shí)，也需要過(guò)程。就拿造小房型住房來(lái)說(shuō)，這確實(shí)是個(gè)很好的規(guī)劃，但真正變成現(xiàn)實(shí)還需要時(shí)間，我們不能期望在一夜間就能達(dá)到70/90。所以，不能說(shuō)宏觀調(diào)控沒有效果，因?yàn)檎邚恼撟C、實(shí)施到見效，需要一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的過(guò)程。我估計(jì)，至少也需要一到三年。
當(dāng)然，開發(fā)商的暴利心態(tài)也是導(dǎo)致問(wèn)題的重要原因。中小房型面對(duì)的是中低收入家庭，不但成本高，利潤(rùn)還低，他們當(dāng)然希望開發(fā)利潤(rùn)高的大房型而不是小房型。所以，開發(fā)商對(duì)形勢(shì)的認(rèn)識(shí)以及牟取暴利的心態(tài)不調(diào)整過(guò)來(lái)，就不可能指望他們?cè)鷮?shí)實(shí)地執(zhí)行70/90。
那么，面對(duì)以上種種問(wèn)題，中央政府就應(yīng)雙管齊下，除了行政命令以外，也需要?jiǎng)佑梅傻暮褪袌?chǎng)的手段。對(duì)地方政府主要適用行政命令，實(shí)施目標(biāo)責(zé)任制和行政述責(zé)制，這樣就可以追究責(zé)任。對(duì)于開主商則主要?jiǎng)佑檬袌?chǎng)辦法，用經(jīng)濟(jì)利益進(jìn)行引導(dǎo)。(尹伯成 復(fù)旦房地產(chǎn)研究中心主任)
