據報道，由美國密歇根大學最新公布的一項調查結果顯示，美國近四分之一的房屋所有者表示，其房產在過去一年中有所貶值。這是美國自1992年以來出現的最嚴重房價普跌態(tài)勢。此外，大約18%的受訪者預期其房產在未來一年間將會繼續(xù)貶值，且貶值幅度更大。

　　美國房地產價格的普遍下跌，主要有兩方面的原因，一是房地產市場從2005年夏季之后進入了下降周期，二是從2006年下半年發(fā)端的次級抵押貸款危機已經演化成一場信任危機。

　　美國經濟在1995年至2001年間出現了互聯網泡沫，該泡沫的崩潰直接導致全球經濟在2001年至2003年間陷入中等程度的衰退。

　　隨著美國經濟的反彈和通貨膨脹壓力的重新抬頭，美聯儲從2004年6月到2006年6月的兩年時間內連續(xù)17次上調聯邦基金利率，目前保持在5.25%的水平上。基準利率的提高導致浮動利率抵押貸款的利率上升，從而導致購房者還款壓力驟然增加，潛在購房者望而卻步。

　　聯邦基金利率的上升刺破了美國房地產市場泡沫，本輪繁榮中止于2005年8月，美國很多地區(qū)房地產價格的上升勢頭在2005年夏季結束時忽然中止。2006年美國房地產市場進入了市場修正期。

　　2006年8月房地產開工指數同比下降40%。與此同時，大約4000億美元可調整利率貸款的利率開始重新設定。

　　2007年美國住宅房地產的銷售量和銷售價格均繼續(xù)下降，其中二手房交易的下跌程度是1989年以來最為嚴重的。

　　在市場繁榮時期，房價普遍持續(xù)上漲，居民購買房地產的意愿上升，而房地產金融機構提供貸款的條件也因此變得更加寬松。但是當優(yōu)質客戶資源被開發(fā)完畢時，受到盈利動力驅使的金融家們就把眼光投向了原本不能申請抵押貸款的群體，向他們提供所謂的次級抵押貸款。

　　然而，由于次級抵押貸款合同是浮動利率合同，借款者的負擔是隨著基準利率的漲落而變化的。隨著美聯儲連續(xù)上調聯邦基金利率，導致次級債借款者的還款壓力驟然增加。

　　對于房地產金融機構而言，一方面次級抵押貸款違約率上升，使得資產負債表上出現了大量不良貸款；另一方面由于房地產價格整體上開始下滑，造成金融機構手中抵押品價值下降，抵押品的拍賣價格甚至不能覆蓋貸款本金。貸款違約風險的增加以及抵押品價值下跌，使得房地產金融機構面臨巨額虧損。房地產金融機構應對這一危機的理性策略就是收縮貸款，提高流動性資產在資產組合中的比重。

　　對于購房者而言，在一個房地產市場整體下滑，且尚未觸底反彈的時期，購買房地產是一項風險很大的投資。銀行提高住房抵押貸款標準，一是將部分收入較低的購房者排除在貸款對象之外，二是提高了合乎標準的購房者的貸款成本。在房地產價格尚未觸底和抵押貸款成本上升兩方面因素的作用下，購房者的購房需求自然發(fā)生萎縮。而在房地產供給保持相對平衡的前提下，需求萎縮就造成房地產價格的進一步下跌。

　　應注意，抵押貸款違約率上升造成房地產價格下跌，房地產價格下跌可能造成違約率進一步上升，這其中存在一個不斷放大的負反饋機制，即人們常說的惡性循環(huán)。從目前來看，此循環(huán)還處于不斷放大的過程中。

　　中國的商業(yè)銀行應對此充分重視并高度警惕。中國房地產市場目前已經處于高位，一旦房地產貸款利率大幅上升，很可能導致房地產價格下滑，并引發(fā)抵押貸款違約率上升。原本質地優(yōu)良的住房抵押貸款資產，可能在旦夕之間蛻變?yōu)槭袌鰞r值可能遠低于貸款本金價值的不良資產。商業(yè)銀行的資產質量和盈利水平可能因此大幅下降，迫使商業(yè)銀行收緊抵押貸款規(guī)模，而這可能導致房地產價格的進一步下跌，引發(fā)不良連鎖反應。

　　因此，商業(yè)銀行系統(tǒng)應該從本次美國次級債危機中深入吸收經驗教訓未雨綢繆，以避免悲劇在中國重演。(張明 中國社科院世界經濟與政治研究所博士)