編者按:11月1日起,樓市新政正式實(shí)施,盡管難以立竿見影地提振市場,但新政讓開發(fā)商欣喜,讓購房賣房者受益是無疑的。樓市在新政刺激下,漸顯亮色。又有一些人躍躍欲試,不過,在再次入市前,需要算清好房貸賬、稅金賬等細(xì)賬,弄清相關(guān)條文可能給自己投資帶來的影響,并高度關(guān)注房價(jià)可能下行的風(fēng)險(xiǎn)。

　　算賬

　　房貸賬:怎么算都省錢

　　在金融政策調(diào)整方面,金融機(jī)構(gòu)對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款,其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍,最低首付款比例調(diào)整為20%。下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率,各檔次利率分別下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)。

　　貸款利率下限擴(kuò)大為基準(zhǔn)利率的0.7倍,按100萬元房款,按揭七成,貸款20年計(jì)算,調(diào)整前每月還貸5311.32元,調(diào)整后每月還貸4708.7元,相當(dāng)于每月節(jié)省了602.62元,下降幅度為8.7%,當(dāng)20年下來,節(jié)省還款約14.5萬元；同時(shí),相比較商業(yè)貸款優(yōu)惠利率下限的擴(kuò)大,住房公積金貸款下降對購房者還款的影響較小,公積金貸款由4.86%下降到4.59%,按組合貸款70萬元,即公積金貸款60萬元、商業(yè)貸款10萬元,并以還款20年計(jì)算,每月還貸由調(diào)整前的4672.24元下降為4497.77元,相當(dāng)于每月節(jié)省了174.47元。

　　另外,如果按照最新優(yōu)惠利率,但首付比例由30%下降至20%,則每月還款額約5381元,上升幅度為4.3%。當(dāng)然,首付比例減少,則減少了買房者初期投入的資金額。

　　盡管第二套房貸政策沒有放松,但是房貸新政還是有利于二套房貸壓力的減小。之前購買第二套房產(chǎn)應(yīng)按照基準(zhǔn)利率上浮10%,總額100萬元且首付比例30%情況下,即每月需還款5950元,如果能夠按新標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,則月供降為4709元,下調(diào)幅度為21%。

　　稅金賬:省得還不多

　　本次調(diào)整涉及房地產(chǎn)稅收的政策主要有三項(xiàng),首先,自2008年11月1日起,對個(gè)人首次購買90平方米及以下普通住房的,契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；其次,自2008年11月1日起,對個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅；再次,自2008年11月1日起,對個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。

　　買房:以上政策為個(gè)人購房者省了多少錢?以王女士首次購買90平方米、價(jià)格100萬元的房子為例,來比較一下政策前后減少了多少支出。

　　新政策之前,王女士購買90平方米、價(jià)格100萬元的房子需交納1.5%的契稅和0.05%的印花稅,即15000元的契稅和500元的印花稅,因此,在新政策實(shí)施之前,她需交納契稅、印花稅合計(jì)15500元。

　　新政策之后,王女士只需要支付1%的契稅,印花稅則不用再繳納,也就是費(fèi)用為10000元。由此可見,在新政策實(shí)施后王女士購買90平方米、價(jià)格100萬元的房子所需交納契稅、印花稅可以節(jié)約5500元。

　　賣房:也同樣省錢了。再以林先生銷售90平方米、價(jià)格100萬元的房子為例,來計(jì)算一下政策前后他售房所需交納的印花稅與土地增值稅。

　　新政策之前,林先生出售這套房子需交納1%的土地增值稅和0.05%的印花稅,也就是需交納土地增值稅、印花稅合計(jì)10500元,新政策實(shí)施之后,這筆稅金都被免掉了,也就是可以節(jié)約10500元。不過,值得注意的是,北京、廣州等城市都是按照房屋總價(jià)來征收土地增值稅,對于普通住宅按照成交額的1%增收土地增值稅,對于豪宅則按照2%征收。

　　釋疑

　　稅金減少:具體何時(shí)執(zhí)行?

　　新政規(guī)定,11月1日起,對個(gè)人首次購買90平方米及以下普通住房的,契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%。如果是在11月1日前簽訂的購房合同,11月1日后領(lǐng)到房產(chǎn)證,這樣的情況怎么算,能不能享受到優(yōu)惠政策?“11月1日起”是指簽合同日期還是辦房產(chǎn)證日期?有開發(fā)商稱,契稅稅率調(diào)整日期以辦房產(chǎn)證為準(zhǔn)。

　　但是,根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》第八條規(guī)定:契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間,為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天,或納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。這就意味著,按照《條例》,購房人若想享受契稅新政,合同的簽訂日期就應(yīng)在11月1日之后。已簽了合同卻在11月1日之后領(lǐng)證的市民,只要沒有更新的政策出臺(tái),也將無法享受契稅優(yōu)惠。

　　對于一些開發(fā)商表示可以調(diào)整合同簽訂日期,房產(chǎn)部門提醒,購房合同必須在房產(chǎn)管理部門備案,一旦備案將無法調(diào)整。購房人不妨等到11月1日后再簽合同。已交首付,還沒與銀行簽訂貸款合同的客戶,可等到10月27日以后再簽,就可享受新政。

　　房貸優(yōu)惠的時(shí)間表

　　市民王小姐剛剛買了自己的第二套房,簽了認(rèn)購書,約好了這個(gè)月末去簽購房合同。她對優(yōu)惠政策中的“改善型普通自住房”大感疑惑:“我原來有一套70多平方米的房子,剛買的是120平方米的,能不能享受七折的貸款利率?”據(jù)記者采訪了解,銀行人士認(rèn)為,房貸新政執(zhí)行起來還有許多問題需要明確。

　　新政實(shí)施后,銀行是否會(huì)統(tǒng)一對首套房客戶執(zhí)行貸款基準(zhǔn)利率0.7倍的下限水平?另外改善型普通自住房貸款也可享受最低首付款比例20%,意味著二套房政策也有松動(dòng),但改善型普通自住房屆時(shí)如何界定?針對這些細(xì)則問題,多家銀行人士表示未接到相關(guān)通知。部分銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者,一些具體實(shí)施細(xì)則問題要等總行通知,并結(jié)合本地情況才能確定。

　　那么,新政出臺(tái)前購買了首套自住房的市民,利率是否可以調(diào)整呢?銀行業(yè)人士表示,執(zhí)行什么樣的利率,銀行一般是以貸款合同簽訂日期為準(zhǔn)的。已經(jīng)向開發(fā)商交了首付,還沒與銀行簽訂貸款合同的客戶,可以等到10月27日以后再簽,就可以享受新政。但已辦理了個(gè)人房貸按揭的市民,仍然有機(jī)會(huì)享受新的利率政策。

　　據(jù)介紹,一般借款人在簽訂合同時(shí),銀行會(huì)提供利率“固定日調(diào)整”和“次期調(diào)整”兩種選擇。按照合同簽訂的不同,部分老房貸戶下月起就將享受七折利率,還有部分老房貸戶要明年1月1日起才能享受七折優(yōu)惠。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示

　　還需注意房價(jià)下行風(fēng)險(xiǎn)

　　目前購房政策的放松主要是針對自住性需求,商業(yè)貸款優(yōu)惠利率下限的擴(kuò)大,有利于刺激購房者的需求,減輕購房者的還款壓力。根據(jù)國元證券的測算,貸款優(yōu)惠利率的調(diào)整相當(dāng)于房價(jià)下降了10%左右,而目前市場普遍預(yù)期房價(jià)還將下降20%到40%,所以,該機(jī)構(gòu)認(rèn)為政策效果有限,這種政策的放松在短期內(nèi)是很難改變購房者觀望的氣氛。據(jù)悉,在二手房市場,多數(shù)房東并沒有準(zhǔn)備提價(jià),而購房者則大多稱將再觀望一段時(shí)間。

　　顯得較為樂觀的聯(lián)合證券認(rèn)為,新政標(biāo)志著政府對房地產(chǎn)的調(diào)控政策已開始明確轉(zhuǎn)向?yàn)榉龀址康禺a(chǎn)市場發(fā)展。在開發(fā)商紛紛退地使地方政府備感財(cái)政的壓力,而外圍經(jīng)濟(jì)不景氣,宏觀經(jīng)濟(jì)面臨下滑的壓力之下,預(yù)計(jì)未來仍有空間出臺(tái)其他扶持樓市的政策。而房地產(chǎn)行業(yè)也將進(jìn)入一個(gè)政策相對寬松的發(fā)展空間。

　　東北證券則持有另一個(gè)調(diào)子。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)的本輪調(diào)整是對過去中國房地產(chǎn)10年牛市的修正,指望房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)快速走向復(fù)蘇是不現(xiàn)實(shí)的,預(yù)計(jì)本輪房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整至少要到2009年,甚至有可能更長,這要看中國經(jīng)濟(jì)的下行空間有多大,調(diào)整時(shí)間有多長來決定。(記者駱海濤)