救市派

　　救市不是簡(jiǎn)單地救開(kāi)發(fā)商

　　●聶梅生 全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)

　　政府現(xiàn)在“救市”是從需求方面救起，而不是簡(jiǎn)單地去救開(kāi)發(fā)商。我認(rèn)為，“救市”這個(gè)詞并不太恰當(dāng)，應(yīng)該說(shuō)是一種政策調(diào)整。去年經(jīng)濟(jì)過(guò)熱、流動(dòng)性過(guò)強(qiáng)，今年形勢(shì)發(fā)生了改變，政策就要調(diào)整，而政策調(diào)整，房地產(chǎn)業(yè)則必在其中。房地產(chǎn)業(yè)占GDP增速的20%、固定資產(chǎn)投資的20%、銀行資產(chǎn)的20%，一頭擔(dān)消費(fèi)，一頭擔(dān)投資，所以房地產(chǎn)政策調(diào)整勢(shì)在必行，現(xiàn)在所謂“救”房地產(chǎn)其實(shí)是在“救”經(jīng)濟(jì)。

　　事實(shí)上，給開(kāi)發(fā)商放松貸款沒(méi)有實(shí)質(zhì)意義，如果需求上不去，只會(huì)是負(fù)債越背越重，陷入惡性循環(huán)。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的局面非常嚴(yán)峻，尤其是現(xiàn)在價(jià)位硬挺著，房子又賣不出去，開(kāi)發(fā)商以大面積收縮方式去撐，儲(chǔ)備過(guò)冬。這個(gè)行業(yè)萎縮的話，對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)影響非常大。而通過(guò)對(duì)近八年來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)態(tài)勢(shì)的分析，八年來(lái)房?jī)r(jià)增幅低于GDP增幅。因此判斷城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速需要房地產(chǎn)業(yè)的支持，房地產(chǎn)不會(huì)深度下挫。如果明年GDP增長(zhǎng)速度能達(dá)到8%、9%，那么房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度將保持在5%以上。

　　新政一出，樓市話語(yǔ)圈又熱鬧了起來(lái)，歸納起來(lái)大致形成兩方主流意見(jiàn)。一是認(rèn)為這是一個(gè)非常大的利好，有助于降低交易費(fèi)用和購(gòu)置成本、有助于讓持續(xù)下降的交易量回升，以拉動(dòng)和擴(kuò)大消費(fèi)；二是認(rèn)為在房地產(chǎn)量?jī)r(jià)齊跌的今天，這輪利好尚不能扭轉(zhuǎn)整個(gè)市場(chǎng)下滑的局面，民眾將繼續(xù)觀望，市場(chǎng)信心還難以確立。未來(lái)樓市向左走，還是向右行？依然是個(gè)無(wú)解的命題。

　　新政對(duì)購(gòu)房人而言是利好消息

　　●成實(shí) 綠色家園集團(tuán)沿海綠色中國(guó)投資有限公司副總裁

　　政府近期出臺(tái)的政策，是國(guó)家在目前國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)之下促進(jìn)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的措施，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)講確實(shí)是一個(gè)利好的消息。對(duì)于企業(yè)來(lái)講，則要具體看該企業(yè)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，國(guó)家大的政策還是促進(jìn)開(kāi)發(fā)老百姓真正買得起的房子，這個(gè)政策在中長(zhǎng)期是不會(huì)改變的。

　　觀望派政府出臺(tái)政策

　　意不在救市

　　●陳淮 中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)

　　我不大贊成或者是根本不贊成救市一說(shuō)。此次新政涉及房地產(chǎn)的面比較寬，包括了財(cái)政政策和金融政策，但值得關(guān)注的是，在這些政策中對(duì)高端房地產(chǎn)、奢侈性需求以及對(duì)投資性、投機(jī)性的需求沒(méi)有任何放松。所有的政策都高度集中于首先是拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)，比如說(shuō)加大保障用房投資力度，這意味著政府投資規(guī)模相應(yīng)擴(kuò)張；而買90平方米以下的房子可以在商業(yè)個(gè)人按揭貸款中打七折，但只說(shuō)可以沒(méi)有說(shuō)一定，這也意味著降息仍有空間。但所有的政策首先是加強(qiáng)脫困型需求滿足，其次對(duì)改善型需求給予比較強(qiáng)的支持。新政的市場(chǎng)引導(dǎo)方向在政策語(yǔ)言中表達(dá)比較明確，即首先是支持國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)；其次是規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)以及國(guó)外市場(chǎng)的沖擊；第三是支持老百姓改善住房。

　　市場(chǎng)回暖不單依靠保護(hù)政策

　　●任志強(qiáng) 北京市華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁

　　也許中央的政策尚屬于隔靴搔癢，真正的救市政策要看地方政府在已有中央允許地方自治的尚方寶劍的情況下，如何可脫下靴子治病了。套著保障民生的靴子來(lái)救市，不如赤裸裸的重振房地產(chǎn)市場(chǎng)的雄風(fēng)，以確保中國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)。我認(rèn)為凡是那些為防止經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的限制性條件都應(yīng)在經(jīng)濟(jì)已出現(xiàn)過(guò)冷和下滑的危險(xiǎn)時(shí)全部取消，包括限制投資與抑制消費(fèi)的各種稅費(fèi)、信貸等限制性措施,并更多的向消費(fèi)者傾斜、有利于促進(jìn)消費(fèi)的交易。只要有市場(chǎng)、有合理的交易條件、強(qiáng)大的剛性需求自然就會(huì)有信心重新進(jìn)入市場(chǎng)。開(kāi)發(fā)商則應(yīng)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中求生存，而非依賴于單獨(dú)對(duì)開(kāi)發(fā)商給予保護(hù)的政策。

　　買中小戶型的首次置業(yè)者受惠大

　　●胡景暉 “我愛(ài)我家”副總裁

　　政策的執(zhí)行有一個(gè)滯后性。我愛(ài)我家檢測(cè)到的數(shù)據(jù)，本次政策頒布后四天比政策頒布前四天，或者比上個(gè)星期同期四天相比，二手房的交易量減少了四分之一。因?yàn)楹芏嗳苏J(rèn)為政策是11月1日生效，所以打算再等幾天；另外，政策細(xì)節(jié)還未出臺(tái)，特別是改善性普通自住房很難界定，所以引發(fā)很多人持續(xù)觀望。一般來(lái)說(shuō)，政策剛出臺(tái)時(shí)，市場(chǎng)會(huì)是一個(gè)反向的反應(yīng)。比如去年提高二手房利率，當(dāng)時(shí)導(dǎo)致交易量爆增。而目前出臺(tái)的政策，遺憾的是并沒(méi)取消營(yíng)業(yè)稅，整體力度不夠，但總體而言，惠及購(gòu)房人的面是比較大的，特別是首次置業(yè)，且購(gòu)買中小戶型住宅的消費(fèi)者。

　　能否改變市場(chǎng)悲觀情緒還有待觀察

　　●潘石屹 SOHO中國(guó)總裁

　　救房地產(chǎn)，就是救中國(guó)的經(jīng)濟(jì)。前一段時(shí)間大家討論要不要救市，有人說(shuō)是在救開(kāi)發(fā)商，有人說(shuō)是在救地方政府，也有人說(shuō)是救消費(fèi)者等等。其實(shí)這些都是緊緊連在一起的，誰(shuí)也離不開(kāi)誰(shuí)。房地產(chǎn)的救市其實(shí)就是把那些時(shí)過(guò)境遷的約束房地產(chǎn)的政策松綁。財(cái)政部出臺(tái)的政策都是利好消息，對(duì)房地產(chǎn)的政策也是利好消息。但是在如此低迷的市場(chǎng)氣氛和全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的沖擊下，這些利好消息的力量能否改變市場(chǎng)中的悲觀情緒還有待觀察。例如，契稅下調(diào)到1%，其實(shí)上海幾年前就已經(jīng)下調(diào)到了0.75%；取消萬(wàn)分之幾的印花稅，對(duì)市場(chǎng)的需求能產(chǎn)生多大的促進(jìn)？我們還要進(jìn)一步觀察。

　　房地產(chǎn)的問(wèn)題是購(gòu)買能力減弱

　　●胡春力 國(guó)家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)

　　實(shí)際上從中長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)沒(méi)有什么可悲觀的；但從政府主要轉(zhuǎn)變?cè)鲩L(zhǎng)方式的導(dǎo)向來(lái)看，房地產(chǎn)今后面臨一些曲折也是難免的。國(guó)內(nèi)最大塊的資金都去一輪又一輪的進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，而跟它相連接包括鋼鐵、水泥、電力、運(yùn)輸?shù)?6個(gè)產(chǎn)業(yè)。從統(tǒng)計(jì)數(shù)字來(lái)看，收入和就業(yè)最近這幾年是下降的；而房地產(chǎn)的供給，這些年來(lái)是以加速的速度增長(zhǎng)的，這本身預(yù)示著購(gòu)買力的需求走到一定程度就會(huì)受到制約。

　　對(duì)有能力改善自己的居住環(huán)境的用于個(gè)人消費(fèi)的房屋的購(gòu)買者來(lái)說(shuō)，具備這種購(gòu)買能力的在前些年整個(gè)的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下，他們基本上已實(shí)現(xiàn)購(gòu)買需求；而對(duì)于其他的人群來(lái)說(shuō)，恐怕還有一個(gè)繼續(xù)積累的過(guò)程。 　　

　　新聞鏈接

　　4大利好政策期待出臺(tái)

　　購(gòu)房人觀望氛圍不減、項(xiàng)目銷售依舊低迷、專家對(duì)后市判斷爭(zhēng)論不休，大家認(rèn)為導(dǎo)致上述市場(chǎng)狀況存在的癥結(jié)就是政策的細(xì)節(jié)沒(méi)有出臺(tái)。在北京，哪些措施成為有望出臺(tái)或是大家最期待的政策？《北京晨報(bào)》對(duì)100位25歲至50歲有購(gòu)房意愿的讀者進(jìn)行的問(wèn)卷調(diào)查，并將結(jié)果羅列如下：

　　1.將購(gòu)買第二套房的首付比例降至20%

　　現(xiàn)行政策：現(xiàn)行個(gè)人房貸的首付比例，購(gòu)買第一套房且屬90平方米以下的，首付不得低于20%；購(gòu)買第一套房但超過(guò)90平方米，首付不得低于30%；而購(gòu)買第二套以上住房的，首付不得低于40%，貸款利率則是基準(zhǔn)利率的1.1倍。

　　期待指數(shù)：★★★★★

　　2.將二手房交易營(yíng)業(yè)稅的征收年限從5年縮短至2年

　　現(xiàn)行政策：二手房交易營(yíng)業(yè)稅的起征年限為5年，五年期內(nèi)住宅需繳納5.5%的營(yíng)業(yè)稅，以目前房?jī)r(jià)來(lái)看，這一部分費(fèi)用往往動(dòng)輒幾萬(wàn)元，已經(jīng)對(duì)次新房成交產(chǎn)生了實(shí)質(zhì)性的阻礙作用，在放松其他稅費(fèi)的同時(shí)，營(yíng)業(yè)稅年限應(yīng)當(dāng)適度下調(diào)。

　　期待指數(shù)：★★★★☆

　　3.上調(diào)普通住宅交易指導(dǎo)價(jià)格

　　現(xiàn)行政策：目前標(biāo)準(zhǔn)已沿用兩年之久，指導(dǎo)價(jià)嚴(yán)重背離真實(shí)成交價(jià)，局部地區(qū)成交價(jià)與指導(dǎo)價(jià)甚至相差成倍，致使陰陽(yáng)合同橫行。期待上調(diào)區(qū)域普通住宅交易指導(dǎo)價(jià)，將房?jī)r(jià)實(shí)際成交價(jià)格尺度和指導(dǎo)價(jià)拉回合理的范圍水平，能有效配合網(wǎng)簽，規(guī)避陰陽(yáng)合同存在。同時(shí)，也能擴(kuò)大普通住宅的覆蓋面,使得更多購(gòu)房人所買住房能享受優(yōu)惠稅費(fèi)。

　　期待指數(shù)：★★★☆☆

　　4.調(diào)整公積金貸款上限

　　現(xiàn)行政策：目前北京市住房公積金貸款上限為60萬(wàn)元，繳存比例為12%，職工住房公積金月繳存上限為2392元。60萬(wàn)元的額度上限日趨能滿足購(gòu)房者面對(duì)北京房產(chǎn)高總價(jià)的現(xiàn)實(shí)，上海已將貸款額度上限調(diào)整至80萬(wàn)元，值得北京效仿。(記者 王麗婭)

　　期待指數(shù)：★★☆☆☆