降價(jià)了？對(duì)于更多開發(fā)商來說，他們更愿意聽到的是“打折”。據(jù)了解，目前幾乎所有在售新盤都有93折至98折不等的優(yōu)惠，而且對(duì)誠意客戶的打折力度更大。雖然同樣是調(diào)整售價(jià)優(yōu)惠消費(fèi)者，但是“暗折”與“明降”的差別，絕不僅僅是字眼上的。

　　“這是在考驗(yàn)開發(fā)商的心理，以及對(duì)后市的把握�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，之所以“打折”遲遲不愿意成“降價(jià)”，其一是開發(fā)商在維護(hù)項(xiàng)目形象，穩(wěn)定客戶心理；其二也說明開發(fā)商的市場信心正在恢復(fù)，“一旦市場回暖，就可隨時(shí)取消折扣”。

　　誠意客戶可享“折上折”

　　“每個(gè)階段的折扣都有不同，看房后覺得滿意的，還可以面談?wù)劭��！饼埲A某品牌項(xiàng)目3期目前均價(jià)是1.1～1.2萬／平方米，可優(yōu)惠97折。實(shí)際上對(duì)比去年該項(xiàng)目2期時(shí)的1.4～1.5萬／平方米價(jià)格，3期已經(jīng)出現(xiàn)了2～3成的降幅。同樣的還有位于福田區(qū)委旁邊的某小戶型，開盤價(jià)一度高達(dá)2.3～2.5萬／平方米，而最新的售價(jià)卻是2.1萬／平方米，而且一次性付款可享受95折，按揭則是97折，如此算來，降幅也達(dá)3成。當(dāng)記者問起該項(xiàng)目是否開始降價(jià)時(shí)，售樓人員的回答是“僅僅是現(xiàn)階段的優(yōu)惠，價(jià)格并沒有太大波動(dòng)，成交后折扣還可面談�！痹诓技�石芽嶺片區(qū)的某新盤，記者也獲知“本身有一定優(yōu)惠”，更主要是看房滿意后，再進(jìn)一步詳談，“盡量滿足折扣要求。”

　　誠意客戶可以“折上折”，在記者走訪的多個(gè)在售樓盤中，發(fā)現(xiàn)了這樣的“潛規(guī)則”。實(shí)際成交的置業(yè)者，往往都能爭取到在開發(fā)商宣稱的折扣上，再低1～2個(gè)點(diǎn)，這等于是開發(fā)商將暗折“進(jìn)行到底”。

　　“影響自住客置業(yè)的因素，最大的就是價(jià)格�！币晃皇袌鋈耸糠Q。開發(fā)商此舉讓置業(yè)者認(rèn)為享受到了額外的優(yōu)惠，而另一方面則借此拉近與自住客理想價(jià)格的差距，從而促進(jìn)成交。“這也可以看作是開發(fā)商探低的表現(xiàn)”。

　　要說降價(jià)不容易

　　據(jù)了解，市場上大多數(shù)在售項(xiàng)目采取了不同程度的優(yōu)惠措施，優(yōu)惠程度比以往更為可觀，其中不乏萬科、中海等品牌物業(yè)。例如萬科第五園的高層單位均價(jià)是1.15萬元／平方米，另外贈(zèng)送精裝修。中海西岸華府目前可售單位不多，在維持7000元／平方米低價(jià)的同時(shí)，同樣贈(zèng)送精裝修。英郡年華的最新均價(jià)是1.15萬元／平方米，每戶有20～50平方米不等的面積贈(zèng)送，而且送裝修，誠意客戶還可享受折扣。諾德國際均價(jià)是1.5萬元／平方米，一次性付款可打95折，按揭可打97折。慢城推出了帶800元／平方米標(biāo)準(zhǔn)裝修的單位，按揭購房享受99折，一次性付款是96折。佳兆業(yè)茗萃園新推出的單位中，除了依然保持6800元／平方米的價(jià)格，2成首期購房折扣是99折，3成則是98折。相對(duì)而言，中成天邑和熙龍灣的優(yōu)惠力度較小，前者均價(jià)為2.2萬元／平方米，在贈(zèng)送部分面積的同時(shí)，99折優(yōu)惠；后者均價(jià)為1.8萬元／平方米，有98折優(yōu)惠。

　　目前，除了萬科直面“降價(jià)”外，其他開發(fā)商均對(duì)此較為敏感。例如有萬科第五園的業(yè)主被告知，在補(bǔ)繳300元后，同樣可以享受在售高層1200元／平方米的裝修贈(zèng)送，而其他開發(fā)商并未采取類似措施。有市場人士指出，大部分開發(fā)商害怕承認(rèn)降價(jià)后，惹來前期業(yè)主的異議，“砸售樓處這樣的事件，還可能重演�！倍�且一旦開始降價(jià)，又極易引發(fā)連鎖反應(yīng)，這更不利于項(xiàng)目銷售，中小開發(fā)商尤其如此。

　　年中市場是關(guān)鍵

　　“自住客依然認(rèn)為市場價(jià)位偏高，不愿主動(dòng)入市。”中原地產(chǎn)一位分析人士指出，實(shí)際價(jià)格與自住客理想價(jià)位依然有20%以上的差距。因此，開發(fā)商普遍打折、優(yōu)惠甚至是折上折，都在試圖尋找一個(gè)價(jià)格的平衡點(diǎn)。

　　事實(shí)上，除了價(jià)格之外，影響自住客購房的還有物業(yè)本身的品質(zhì)，用材、質(zhì)量、創(chuàng)新、居住環(huán)境等，都在自住客的考慮范圍之內(nèi)。因此開發(fā)商在價(jià)格上做文章的同時(shí)，也需要從物業(yè)的性價(jià)比角度去迎合自住客。

　　“5、6月份是關(guān)鍵�！庇虚_發(fā)商的營銷人士表示，對(duì)后市不應(yīng)過于樂觀，如果到年中市場觀望仍然嚴(yán)重，自住客入市仍不積極的話，中小開發(fā)商的資金壓力將會(huì)更加突出，屆時(shí)“暗折”變“明降”就是水到渠成的事了。(盧青)