在今春成交低迷，以及上海萬(wàn)科等代表性樓盤(pán)推出合理調(diào)價(jià)后，上海一手商品住宅市場(chǎng)觀望情緒濃厚。反觀地段不同于這些調(diào)價(jià)樓盤(pán)的市中心商品房，其今年的成交價(jià)格也有所滑落，從1月初最高的2.9萬(wàn)多元的單價(jià)，到3月初的2.6萬(wàn)多元，每平方米下降了近3000元。

　　撇除一季度樓市傳統(tǒng)淡季的影響，還有什么因素導(dǎo)致市中心樓盤(pán)也出現(xiàn)的回調(diào)呢？一些在售樓盤(pán)的銷(xiāo)售經(jīng)理認(rèn)為，還有政策面、行政面的影響。限制第二套房的貸款政策，使得一些市中心已經(jīng)簽定預(yù)售合同的購(gòu)房者可能貸不到款，或者將以最高標(biāo)準(zhǔn)的房貸利率貸款。貸款的限制，在一定程度上使進(jìn)入購(gòu)房程序的購(gòu)房者開(kāi)始重新考慮是否繼續(xù)購(gòu)房，而打算購(gòu)買(mǎi)的更是猶豫多多，看多買(mǎi)少。

　　另外，從去年底開(kāi)始，一些地段很好的樓盤(pán)，原計(jì)劃的開(kāi)盤(pán)定價(jià)在3萬(wàn)元/平方米以上的，卻因合理調(diào)控等原因難以拿到預(yù)售許可證。要么別開(kāi)，要么低于3萬(wàn)元開(kāi)。如此延續(xù)到節(jié)后，市中心部分等不及的項(xiàng)目低調(diào)低價(jià)開(kāi)盤(pán)了。如黃浦區(qū)的黃浦麗園以2.5萬(wàn)元單價(jià)開(kāi)盤(pán)，靜安區(qū)的東海園二期開(kāi)2.6萬(wàn)元，達(dá)安錦園二期以低于3萬(wàn)元單價(jià)一點(diǎn)的2.9萬(wàn)元開(kāi)盤(pán)等。而這些項(xiàng)目周?chē)�的一些新盤(pán)都早已過(guò)了3萬(wàn)元單價(jià)的大關(guān)�？梢哉f(shuō)，行政調(diào)控的措施，也是促使市中心新開(kāi)樓盤(pán)價(jià)格回調(diào)的一個(gè)因素。而這一非市場(chǎng)因素導(dǎo)致的價(jià)格回落，快速帶動(dòng)了其成交量能。網(wǎng)上數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)以來(lái)，黃浦麗園新開(kāi)樓盤(pán)成交99套，達(dá)安錦園二期成交58套，東海園二期成交103套。

　　盡管現(xiàn)在新開(kāi)樓盤(pán)在價(jià)格上受到了限制，但預(yù)計(jì)在4月底5月初這樣的限制會(huì)有所緩和。一位市中心項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商如是說(shuō)：因此，目前是市中心新開(kāi)盤(pán)短暫的價(jià)格低谷，一旦政策面、行政面出現(xiàn)松動(dòng)，市中心的價(jià)格或?qū)⒒厣�。另一位在售普陀�?nèi)環(huán)內(nèi)大型項(xiàng)目的銷(xiāo)售經(jīng)理說(shuō)：從全市的在售樓盤(pán)數(shù)量分析，70%以上是在中環(huán)線以外地段，而內(nèi)環(huán)線內(nèi)可供商品房的數(shù)量已經(jīng)不多�；�于這種情況，盡管可能賣(mài)得慢些，我們還是考慮維持原來(lái)每平方米2萬(wàn)多元的銷(xiāo)售價(jià)格。

　　記者從網(wǎng)上房地產(chǎn)上了解到，全市目前在售一手房4.1萬(wàn)余套，而內(nèi)環(huán)線以?xún)?nèi)可售住宅為4439套，其中若去除普通住宅1164后，所剩非普通住宅數(shù)約2700套。該數(shù)字在全市可售住宅中所占比例最低。這類(lèi)位于金字塔尖的高檔住宅，未來(lái)會(huì)在數(shù)量減少和需求不減的矛盾中，向上尋求新的價(jià)格平衡點(diǎn)。(李淳)