上半年上海二手房市場(chǎng)盤(pán)點(diǎn)一：成交量低位徘徊 成交價(jià)高位盤(pán)整

　　今年上半年，滬上二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)出成交量低位徘徊、成交價(jià)高位盤(pán)整的發(fā)展趨勢(shì)。3月份市場(chǎng)曾一度出現(xiàn)成交回暖的趨勢(shì)，但隨后受觀望心態(tài)影響，市場(chǎng)成交再次陷入低谷。

　　來(lái)自信義房產(chǎn)的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年，本市中高檔二手房成交總套數(shù)同比下降25%，成交總面積同比下降21%，成交均價(jià)同比上漲39%。1、2月份，二手房市場(chǎng)成交量處于低位徘徊；3月份曾一度出現(xiàn)成交量回暖的趨勢(shì)；4月以后，受股市下跌資金套牢、經(jīng)濟(jì)大環(huán)境等因素影響，購(gòu)買(mǎi)者觀望心態(tài)加劇，二手房市場(chǎng)成交量再次陷入低谷。與此形成對(duì)比的是，二手房成交價(jià)始終處于高位盤(pán)整之勢(shì)。

　　總價(jià)150至300萬(wàn)元的最受歡迎。從上半年中高檔二手房成交總價(jià)來(lái)看，總價(jià)在300萬(wàn)元以下的二手房占總成交量的近七成。其中，150萬(wàn)元以下的占30%，150至300萬(wàn)元的占38%，300至500萬(wàn)元的占20%，500至1000萬(wàn)元的占10%，1000萬(wàn)元以上的占2%。

　　成交面積集中在100至200平方米。從上半年中高檔二手房成交面積來(lái)看，建筑面積100至200平方米的需求量最大，占到總成交量的58%；其次是100平方米以下的需求量，占29%；200至300平方米的占9%；300平方米以上的占4%。

　　戶型需求以兩房和三房為主。從上半年中高檔二手房成交戶型來(lái)看，兩房和三房需求量較大，分別占到總成交量的38%和39%，兩者相加占到總需求的近八成。信義房產(chǎn)市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，這和目前中高檔二手房市場(chǎng)上大部分為改善型需求有關(guān)。其中，包括原先兩人世界即將擁有小孩，迫切需要改善住房條件的；三口之家隨著孩子的成長(zhǎng)，要給孩子更大的獨(dú)立空間的；隨著家庭經(jīng)濟(jì)條件的好轉(zhuǎn)，希望改善原有住房條件的等。

　　上半年上海二手房市場(chǎng)盤(pán)點(diǎn)二：四大熱點(diǎn)版塊表現(xiàn)較為活躍

　　今年上半年，滬上中高檔二手房市場(chǎng)總體呈現(xiàn)出抗跌性較強(qiáng)、成交量平穩(wěn)的特點(diǎn)。其中，虹口北外灘板塊、長(zhǎng)寧古北板塊、徐匯徐家匯板塊和浦東小陸家嘴板塊等四大板塊表現(xiàn)較為活躍。

　　虹口北外灘板塊居住氛圍較濃，是高端自住型購(gòu)房者的首選地之一。信義房產(chǎn)最近半年的成交數(shù)據(jù)顯示，該板塊是自住型購(gòu)房者成交集中的地區(qū)之一，房源大致分為三個(gè)檔次：浦江名邸、海泰苑等目前市場(chǎng)價(jià)在每平方米1.8至2.2萬(wàn)元；香港麗園、瑞嘉苑等市場(chǎng)價(jià)在每平方米1.7至2萬(wàn)元；中皇廣場(chǎng)、馨虹苑等市場(chǎng)價(jià)在每平方米1.2至1.8萬(wàn)元，滿足了不同客戶的購(gòu)房需求，一直保持比較穩(wěn)定的成交量。從上半年成交房源來(lái)看，中等價(jià)位樓盤(pán)成為市場(chǎng)主力，香港麗園、中皇廣場(chǎng)等樓盤(pán)受到普通購(gòu)房客戶的歡迎，而浦江名邸、海泰苑等樓盤(pán)受到部分境外人士及高收入家庭的喜愛(ài)。

　　長(zhǎng)寧古北板塊一期二手房需求較多，二期次新房供應(yīng)不多。和以往該板塊需求基本以投資為主不同，上半年該板塊購(gòu)房客戶中投資和自住的比例基本持平。以古北新城、古北瑞仕花園等樓盤(pán)為例，其高品質(zhì)、優(yōu)美的社區(qū)氛圍吸引了相當(dāng)一部分自住型購(gòu)房者的目光，三房、四房的大戶型需求量較大。信義房產(chǎn)古北分行經(jīng)理表示，目前該板塊在售樓盤(pán)的均價(jià)都在每平方米3萬(wàn)元以上，如古北瑞仕花園市場(chǎng)價(jià)在每平方米3.5萬(wàn)元左右，古北國(guó)際廣場(chǎng)市場(chǎng)價(jià)在每平方米3.2萬(wàn)元左右，古北強(qiáng)生花園市場(chǎng)價(jià)在每平方米3.5萬(wàn)元左右。

　　徐匯徐家匯板塊成交量穩(wěn)中有升，價(jià)格適中的房源成為主旋律。上半年，該板塊二手房成交表現(xiàn)良好，自住型需求比例從年前的60%左右上升到目前的80%左右，客戶群以改善型購(gòu)房和結(jié)婚用房為主，需求主要集中在建筑面積90至120平方米的兩房和小三房。該板塊地處市中心，各類(lèi)配套設(shè)施優(yōu)越，總價(jià)200至300萬(wàn)元的次新房，既符合購(gòu)房者的心理承受范圍，又具有保值增值的潛力。據(jù)信義房產(chǎn)徐匯區(qū)負(fù)責(zé)人介紹，近幾個(gè)月，市場(chǎng)價(jià)在每平方米1.9萬(wàn)元左右的金蘭花苑、市場(chǎng)價(jià)在每平方米2萬(wàn)元左右的平華大廈以及市場(chǎng)價(jià)在每平方米3.4萬(wàn)元左右的帝景苑都有優(yōu)質(zhì)房源不斷推出，成交情況良好。房齡在十年左右的二手房，如文定天下、泰德花苑等，目前市場(chǎng)價(jià)在每平方米2.3至2.5萬(wàn)元。這類(lèi)房源供求比在1︰2，基本處于供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)。

　　浦東小陸家嘴板塊高檔樓盤(pán)云集，成為高端客戶關(guān)注的熱點(diǎn)地區(qū)。目前，該板塊在售新盤(pán)包括每平方米4.5至8萬(wàn)元的財(cái)富海景花園、每平方米3至5萬(wàn)元的世茂濱江花園、每平方米4至6萬(wàn)元的盛大金磐和每平方米3萬(wàn)元左右的濱江蘭庭等。作為浦東的最佳板塊之一，該地區(qū)的二手房較一手房更有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，尤其是世茂濱江花園、仁恒河濱城等樓盤(pán)，稀缺型房源受到市場(chǎng)追捧。陸家嘴中心地區(qū)商務(wù)氛圍非常濃郁，周邊辦公樓云集了不少高收入人群，高檔二手房成交比較活躍，該板塊成為不少高收入人士的置業(yè)選擇。