購(gòu)買(mǎi)二手房盡管有諸多優(yōu)勢(shì)，但相對(duì)新建商品房的買(mǎi)賣(mài)行為來(lái)說(shuō)，涉及法律關(guān)系復(fù)雜。尤其一些二手房產(chǎn)的“社會(huì)屬性”隱蔽性強(qiáng)，加之買(mǎi)賣(mài)雙方由于信息不對(duì)稱(chēng)，就會(huì)存在一些交易風(fēng)險(xiǎn)。為此，跳蚤市場(chǎng)有關(guān)專(zhuān)家為市民防范二手樓市的六大潛在陷阱或可能發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的“部位”支招。
陷阱一：產(chǎn)權(quán)狀況
根據(jù)我國(guó)法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房屋不得轉(zhuǎn)讓。另外，根據(jù)南京市房地產(chǎn)交易中心的實(shí)踐，若房屋仍設(shè)定有抵押，房地產(chǎn)交易中心也不會(huì)辦理此種房屋的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。上述兩種情況常常會(huì)被購(gòu)房者所忽略，而房屋業(yè)主通常又不會(huì)主動(dòng)提及。如此一來(lái)，可能造成買(mǎi)賣(mài)合同已簽訂、買(mǎi)方首期款也已支付給業(yè)主后，在辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)的過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)房屋不能轉(zhuǎn)讓?zhuān)纱丝赡芙o買(mǎi)方造成很大的損失。
規(guī)避方法：在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同前，購(gòu)房者應(yīng)到房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行產(chǎn)權(quán)狀況調(diào)查，以確定該房屋是否存在限制或禁止轉(zhuǎn)讓的情形。
陷阱二：房屋類(lèi)型
現(xiàn)在二手房市場(chǎng)上的房屋大部分為商品房，但也存在部分未轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)的使用權(quán)房。如果這類(lèi)使用權(quán)房未取得產(chǎn)權(quán)證，根據(jù)有關(guān)規(guī)定是不能轉(zhuǎn)讓的。另外，若求購(gòu)的是非居住用房，則該房屋的類(lèi)型必須為商業(yè)用房，因?yàn)樯虡I(yè)用房才可辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，否則，若購(gòu)買(mǎi)住宅房，購(gòu)房人將無(wú)法從事預(yù)期的用途。
規(guī)避方法：在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同前，應(yīng)查看業(yè)主是否已取得房屋產(chǎn)權(quán)證，并確定其房屋所屬類(lèi)型。
陷阱三：合同簽訂人
眾所周知，房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)由購(gòu)房人與房屋產(chǎn)權(quán)人簽訂。如果購(gòu)房人忽略驗(yàn)證合同簽訂人是否是產(chǎn)權(quán)人，及該房屋是否還有其他產(chǎn)權(quán)人，則產(chǎn)權(quán)人或其他共有權(quán)人若以合同簽訂人未取得其委托為由，主張?jiān)摵贤瑹o(wú)效，那么，購(gòu)房人僅能向合同簽訂人追究非常有限的締約過(guò)失責(zé)任，即由于合同未成立而給其造成的直接損失，且舉證責(zé)任在于購(gòu)房人。發(fā)生這種情形，對(duì)購(gòu)房人非常不利。
規(guī)避方法：根據(jù)產(chǎn)權(quán)證或其他法律文件確定產(chǎn)權(quán)人。若簽訂合同的并非產(chǎn)權(quán)人，購(gòu)房人應(yīng)要求其提供產(chǎn)權(quán)人出具的公證過(guò)的委托書(shū)。
陷阱四：模糊付款方式
很多買(mǎi)賣(mài)雙方通常只關(guān)注房屋價(jià)款達(dá)成一致，對(duì)于具體的付款方式卻未給予應(yīng)有的重視，結(jié)果在其后履行過(guò)程中，常常由于某筆款項(xiàng)的支付時(shí)間不明而產(chǎn)生糾紛，受損失的一方因?yàn)楫?dāng)初與對(duì)方未訂有明確條款而只能自認(rèn)倒霉。
規(guī)避方法：雙方簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)對(duì)付款流程和時(shí)間作出明確、具體的約定。
陷阱五：交房模糊約定
有時(shí)，買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)于付款方式已有明確的約定，但卻疏忽了交房這一重要環(huán)節(jié)。在此可能會(huì)涉及到交房的具體時(shí)間，交房時(shí)相關(guān)費(fèi)用的結(jié)算。若無(wú)具體約定，則可能出現(xiàn)逾期交房，卻無(wú)法追究業(yè)主違約責(zé)任的被動(dòng)局面，及相關(guān)費(fèi)用無(wú)人結(jié)算的尷尬情況。
規(guī)避方法：在買(mǎi)賣(mài)合同中明確約定交房日期，及應(yīng)由哪方于交房前結(jié)清包括水、電、煤、物業(yè)管理費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。
陷阱六：非居住用房稅費(fèi)
購(gòu)買(mǎi)、出售非居住用房需繳稅費(fèi)的種類(lèi)、數(shù)額與居住用房有較大差別。在實(shí)踐中，若由于對(duì)購(gòu)買(mǎi)、出售非居住用房應(yīng)繳稅費(fèi)估算不足，則可能出現(xiàn)大大超出購(gòu)房人原先預(yù)算或嚴(yán)重影響售房人預(yù)期收益的情形。
規(guī)避方法：簽訂合同前，雙方應(yīng)先到房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心，或請(qǐng)教專(zhuān)業(yè)人士確定非居住用房買(mǎi)賣(mài)應(yīng)繳稅費(fèi)的具體種類(lèi)及數(shù)額，做到心中有數(shù)。(侯錦陽(yáng) 方市興)
