市場(chǎng)反應(yīng)

　　中介：市民購(gòu)房成本將增大

　　中原地產(chǎn)一位負(fù)責(zé)人士在接受記者采訪時(shí)表示，從這份由公積金管理中心直接下發(fā)給銀行的文件中可以看出，與眾多商業(yè)性銀行近期收緊貸款的政策一樣，公積金管理中心也在將放貸的“口子”越收越緊，一方面可以看成是樓市調(diào)控的一項(xiàng)配套措施，另一方面也表明公積金這塊大“蛋糕”由于使用的人越來(lái)越多，“蓄水”趕不上“防水”，因此只能通過(guò)抬高“門(mén)檻”加以控制。

　　另一家大型中介的市場(chǎng)部經(jīng)理認(rèn)為，對(duì)于新政的第二條，也就是“辦理過(guò)公積金的不得再辦”的規(guī)定，他認(rèn)為對(duì)購(gòu)房者影響有限，因?yàn)橛械馁?gòu)房者會(huì)去選擇商業(yè)性貸款，或是在每年的7月份將公積金取出用做提前還款。而對(duì)于新政的第一條，該人士表示對(duì)貸款人的影響更大一些，這是由于調(diào)整系數(shù)之后，貸款人的最高貸款額度將會(huì)降低，有的市民購(gòu)房原先可以全部使用公積金貸款，今后將不得不選擇組合貸款，所付出的成本隨之加大。

　　市民：直接影響購(gòu)房計(jì)劃

　　記者了解到，目前南京人購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，使用公積金的比例大概在四成左右，而新政的出臺(tái)將直接影響到這些人群的購(gòu)房預(yù)期。在機(jī)關(guān)上班的小張得知這一消息后趕緊算了筆賬，她說(shuō)自己還沒(méi)有使用過(guò)公積金，調(diào)整之前，她的貸款額度可以貸滿(mǎn)15萬(wàn)元，而今后則只能貸到10萬(wàn)元了。

　　記者在采訪中獲悉，像小張這樣以后貸不足15萬(wàn)元的市民還有不少，這將直接影響到他們的購(gòu)房計(jì)劃。 在教育部門(mén)工作的劉小姐表示，如果公積金貸款額度“縮水”的話(huà)，她和愛(ài)人將不考慮在江寧購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，“本來(lái)是想拿閑錢(qián)做點(diǎn)投資，我們擔(dān)心今后政策還會(huì)調(diào)整，所以房子暫時(shí)不買(mǎi)了，股市或者基金應(yīng)該會(huì)是比較好的選擇吧”。

　　業(yè)內(nèi)：政策可能會(huì)再次調(diào)整

　　河西一家樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商黃先生表示，公積金貸款緊縮對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)幾乎沒(méi)什么影響，但是對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，可能會(huì)造成心理上的壓力，他擔(dān)心一些使用公積金購(gòu)房的市民會(huì)降低房子的面積預(yù)期，原本打算購(gòu)買(mǎi)120平方米的，今后可能只選擇100平方米，通過(guò)壓縮支出控制成本。而南京一所高校的房產(chǎn)研究專(zhuān)家則表示，支取公積金購(gòu)房的市民越來(lái)越多，而繳存量變化不大，直接促使了“門(mén)檻”的抬高。該人士表示這僅僅是暫行政策，針對(duì)的只是目前公積金“蓄水池”的現(xiàn)狀而制定的，一旦今年底明年初時(shí)公積金的歸集量有所回升，相關(guān)的政策可能會(huì)再次進(jìn)行調(diào)整。

　　新聞附件

　　商業(yè)貸款和公積金貸款還款利息對(duì)比

　　純商業(yè)貸款 公積金貸款 　差額

　　每月還款額 1111.83 993.25 118.58

　　總還款額 266840.26 238380.27 28459.99

　　總利息額 116840.26 88380.27 28459.99

　　備注：貸款總額15萬(wàn)，還款年限20年，以8月22日發(fā)布的新利率計(jì)算，商業(yè)貸款采用等額本息還款法。(單位：元)

　　A、何為還貸能力系數(shù)

　　據(jù)南京住房公積金管理中心有關(guān)人士介紹，還款能力系數(shù)，是反映職工公積金貸款本金與職工當(dāng)月收入的占比情況。個(gè)人住房公積金貸款額度=借款職工的住房公積金月繳存額÷公積金的繳存比例×0.2(還貸能力系數(shù) )×12(月數(shù))×實(shí)際可貸年限。

　　B：15萬(wàn)20年房貸，商貸比公積金貸多付息28459元

　　同樣貸款總額15萬(wàn)元，還款年限為20年，如果使用公積金貸款，按照8月22日公布的新基準(zhǔn)利率，比純商業(yè)貸款利息額少支付28459.99元(如上表)。

　　觀點(diǎn)PK

　　正方：

　　新政有利于穩(wěn)定房?jī)r(jià)

　　政策總是“雙刃劍”。一方面這項(xiàng)政策可以給瘋狂樓市退燒，另一方面也會(huì)傷及改善住房的買(mǎi)房者。有關(guān)房產(chǎn)專(zhuān)家認(rèn)為：受深圳二手房市場(chǎng)房?jī)r(jià)下跌的影響，南京二手房已經(jīng)開(kāi)始萎縮，表現(xiàn)在掛牌量增多，交易量變少，新政出臺(tái)對(duì)二手房市場(chǎng)影響更大。而一手房市場(chǎng)還是一種穩(wěn)定的效果，房?jī)r(jià)不會(huì)大漲也不會(huì)大跌。

　　抑制投資性購(gòu)房

　　另一位研究專(zhuān)家指出，南京公積金貸款政策的調(diào)整是本輪緊縮房貸的手段之一。其直接影響是對(duì)投資性購(gòu)房、家庭多套購(gòu)房和超前購(gòu)房消費(fèi)產(chǎn)生抑制，從而進(jìn)一步促進(jìn)樓市的供需平衡。不排除下一步會(huì)有利率提高、按揭首付比例提高等進(jìn)一步金融政策的出臺(tái)。

　　反方：

　　影響“改善住房”者

　　“這個(gè)政策打擊了改善住房者”，一聽(tīng)到公積金貸款一生只能貸一次的消息后，已用公積金貸款買(mǎi)了一套100平米自住房的馬小姐有點(diǎn)激動(dòng)：“雖然這個(gè)政策目前對(duì)我們沒(méi)有太大影響，但是當(dāng)我們有能力想為孩子換第二套房子的時(shí)候，當(dāng)然希望能有公積金貸款的支持，畢竟公積金貸款利率比商業(yè)貸款利息要低得多�！�

　　對(duì)投資者影響并不大

　　一位開(kāi)發(fā)商表示，叫停公積金二次貸款，對(duì)真正的投資客而言，影響不大。實(shí)際上公積金貸款和商業(yè)貸款的利息相差只有幾萬(wàn)元，平均到數(shù)十年中去還，與房地產(chǎn)的升值空間相比，簡(jiǎn)直微乎其微。所以說(shuō)，此政策對(duì)富人而言幾乎沒(méi)有任何影響。真正受到傷害的，是那些需要改善生活條件的普通購(gòu)房家庭。(馬祚波 陳春林 沈春寧)

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