本周，《第一財經(jīng)日報》記者手機(jī)上收到一條短信：“軌道交通11號線旁，35萬平方米生態(tài)大盤，一期水岸聯(lián)排獨(dú)院，盛大公開，置業(yè)優(yōu)惠VIP卡火熱發(fā)售中�！�

　　記者致電短信所提供的電話獲悉，這是一個位于江蘇昆山花橋國際商務(wù)城核心位置的一個聯(lián)排獨(dú)院樓盤，與上海安亭鎮(zhèn)僅一街之隔，毗鄰上海F1國際賽車場。

　　該項目的售樓小姐解釋說，置業(yè)VIP認(rèn)籌優(yōu)惠活動是這樣安排的：前100名購買VIP卡的客戶，花費(fèi)1萬元購買1張，屆時，可以在總房款中優(yōu)惠20000元；如果是第101~200名，則是6000元買1張卡，可以在總房款中優(yōu)惠12000元；第201名以上則是花費(fèi)3000元買一張卡，可以在總房款中優(yōu)惠6000元。

　　此外，售樓小姐強(qiáng)調(diào)，前100名購買VIP卡的客戶名額，已經(jīng)滿了。目前，只能購買第101~200名的卡。

　　昆山市建設(shè)局房產(chǎn)科負(fù)責(zé)全市商品房預(yù)售、銷售管理的一位科長表示，該樓盤的開發(fā)商“昆山××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”目前還沒有拿到預(yù)售證。發(fā)放置業(yè)VIP是不允許的。在這樣的情況下，客戶與開發(fā)商是不能簽署正式購房合同的。這位人士提醒有購房意圖的消費(fèi)者，確定購房時要簽署正式購房合同以便維權(quán)。

　　花樣繁多的潛規(guī)則

　　無獨(dú)有偶，位于蘇州工業(yè)園區(qū)的一個總占地近10萬多平方米的樓盤，據(jù)悉，9月15日起也開始認(rèn)購VIP卡。

　　“這次推出260多套房子，這個星期六開盤�；�3萬塊錢，可以買一張白金卡，如果您能選到房子，可以直接轉(zhuǎn)為訂金�！痹摌潜P售樓處先生說昨天現(xiàn)場氣氛很踴躍，“買卡的活動昨天剛剛結(jié)束，如果您要買卡的話，只能等到下一次了�！�

　　大華(集團(tuán))有限公司營銷管理中心策劃經(jīng)理陳進(jìn)告訴記者，在市場上，個別開發(fā)商未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)項目，以繁多的名目“打擦邊球”，這類現(xiàn)象在部分中小城市更為普遍。

　　建設(shè)部等9部委2006年聯(lián)合下發(fā)的通知強(qiáng)調(diào)：未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)項目，不得以任何形式發(fā)布廣告，不得以預(yù)約金、訂金、定金、誠意金等名義變相預(yù)收款項。

　　不過，不少業(yè)內(nèi)人士告訴記者，未取得預(yù)售許可證便出售VIP購房卡，似乎已成“行業(yè)慣例”。

　　“這是潛規(guī)則，大家都了然于胸。在目前的火爆樓市行情之下，不是買房子，已經(jīng)扭曲變成了搶房子。和開發(fā)商比的話，普通的消費(fèi)者處于弱勢的位置，并沒有太多的選擇。”富陽(中國)控股有限公司[下稱“富陽(中國)”，0352.HK]旗下上海富陽物業(yè)咨詢廣告行銷處副總經(jīng)理王哲嘉說。

　　一位在地產(chǎn)業(yè)內(nèi)浸淫多年的人士稱，在沒有銷售許可證的情況下，不少樓盤的開發(fā)商通常以少則一兩千元，多則上萬元的價格發(fā)售VIP卡。如果一樓盤有300套可售房源，按照1∶1的比例發(fā)售VIP卡，開發(fā)商可獲取30萬元至300萬元，甚至更多的資金。

　　購房優(yōu)惠還是房價隱形推手？

　　據(jù)調(diào)查，開發(fā)商熱衷于發(fā)放VIP卡主要有3個意圖——預(yù)先圈錢、圈人氣、為調(diào)價提供市場調(diào)研數(shù)據(jù)。

　　星空傳媒中國有限公司一位廣告業(yè)務(wù)經(jīng)理劉先生不久之前在上海松江買了一套一手新房，他不無感慨地總結(jié)道：“開發(fā)商迫不及待地推出VIP卡，就是根據(jù)它炒作起來的人氣調(diào)高房價，買卡者得到一點有限的優(yōu)惠，其實早就被開發(fā)商哄抬的房價所淹沒。說到底開發(fā)商就是通過賣卡炒作人氣，從而不斷抬高房價。”

　　劉先生說，“一些樓盤通過發(fā)放貴賓卡，向消費(fèi)者傳達(dá)樓盤優(yōu)惠的信息，拿到卡的消費(fèi)者容易受到‘買這家樓盤便宜’的心理暗示，開發(fā)商從中達(dá)到了鎖定客戶的目的，為樓盤的銷售鋪好了路�！�

　　作為專業(yè)代理機(jī)構(gòu)人士，王哲嘉的說法與購房者劉先生一致，“部分開發(fā)商壓根就沒有預(yù)先確定價格，就開始售卡。一試水發(fā)現(xiàn)客戶很多，于是就開始上調(diào)價格，而客戶往往容易一哄而上�！�

　　仁恒置地集團(tuán)公司(Yanlord Land Group Ltd.)一位管理層人士稱，房價一路飆升，各大樓盤房源一經(jīng)推出，徹夜排隊的市民既無可奈何，又不停抱怨。VIP購房卡的違規(guī)銷售與炒作，營造銷售旺盛的虛假氛圍誤導(dǎo)，炒作房價或囤積房源，無疑制造了更為緊張的樓市供求關(guān)系，對房價上漲起到了推波助瀾的作用。

　　不過，也有開發(fā)企業(yè)覺得兩難，“如果前期不辦理VIP卡等形式，就無法較為準(zhǔn)確地估算到準(zhǔn)客戶的數(shù)量、期望值等，無法準(zhǔn)確地測算開盤的時間和方式等。而且不能收取訂金、誠意金等，對客戶又沒有了約束力�！钡�類似辯白卻依舊遭到了有關(guān)部門的嚴(yán)厲抨擊。

　　據(jù)新華網(wǎng)報道，位于重慶渝北區(qū)的樓盤“上品·拾陸”在未取得商品房預(yù)售許可證的情況下，以6666元/張的方式違規(guī)發(fā)放所謂“VIP卡”達(dá)2700多張。重慶市國土房管部門對這一樓盤進(jìn)行了查處，要求開發(fā)商立即清退所收費(fèi)用。(葉國靖)