【策劃人語】
“深入整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，強化房地產(chǎn)市場監(jiān)管，依法懲治房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介等環(huán)節(jié)的違法違規(guī)行為。地方各級政府要對房地產(chǎn)市場的調(diào)控和監(jiān)管切實負(fù)起責(zé)任。”兩會期間，溫家寶總理在政府工作報告中專門強調(diào)政府對于維護房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的決心和措施。
可以預(yù)見，在連續(xù)兩年的整治措施強力出臺之后，今年的房地產(chǎn)調(diào)控仍將繼續(xù)貫徹“打黑”的重要工作，在房地產(chǎn)交易流程、土地源頭、金融信貸以及保障制度各大領(lǐng)域，這樣的違法違規(guī)行為仍將被一一曝光和嚴(yán)厲懲處，最終迎來“玉宇澄清萬里�！钡囊惶�。
這個月的《上證·地產(chǎn)投資》愿為先行者，以業(yè)內(nèi)的眼光、專業(yè)的角度和直言的態(tài)度，搶先打開這些暗箱，為政策的進一步落實，吹響新一輪進攻的號角。
哄抬房價 價值的迷局
華南某大型開發(fā)商近日正在為即將開盤的幾處住宅項目做最后的營銷準(zhǔn)備工作，銷售代理公司策劃團隊將精心調(diào)研后形成的策劃書上交代理公司主管市場的副總裁，他只大致看了一遍策劃書就直接表示，將原定價格上調(diào)15%�！耙罁�(jù)是什么？”調(diào)研人員問�！皼]有依據(jù)，公司哪還有地了？”副總裁理直氣壯地說。果然，調(diào)整后的策劃書拿到開發(fā)商處，得到的評價居然是價格仍然趨于保守。
這是真實的一幕。房價，在過去幾年中，似乎真的已經(jīng)成了可以任由想象的數(shù)字游戲，開發(fā)商和代理商打拼事業(yè)的基礎(chǔ)之一就是看誰更有膽量叫出別人不敢叫的價格，甚至在宏觀調(diào)控已經(jīng)如此急風(fēng)驟雨的今天。
開發(fā)商另一個哄抬房價的技倆是通過制造連夜排隊購房的熱銷假象，來證明高房價確有需求支撐。近年來，開發(fā)商雇用“房托”排除購房的做法屢現(xiàn)報端，從雇用農(nóng)民工排隊的低級表演發(fā)展到不同層次、不同類型房托組織，以達到逼真效果。比如小戶型單身公寓要雇用大學(xué)生和青年白領(lǐng)做托，而大戶型住房就雇用三口之家甚至老少房托齊上陣。
浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華就曾分析，房價上漲過快的重要原因是供需矛盾，而所謂的旺盛需求實際上有很大部分是被“復(fù)制”出來的，并不是真實的狀況，這正是泡沫所在。這也就不難解釋為什么在過去幾年里，老百姓眼中的樓市已經(jīng)失去了理智。
但是，隨著溫家寶總理在政府工作報告中對房地產(chǎn)市場的介紹再次體現(xiàn)“保民生、保資源”的大原則，專家認(rèn)為，今年起房地產(chǎn)市場必然呈現(xiàn)一個以充足供給緩和供需矛盾的趨勢�！半m然政府沒有說打壓房價，但廉租房等保障類住房的推出將是房價最大的克星，進而打破開發(fā)商苦心營造的買房預(yù)期。”上海一開發(fā)商表示。
虛假廣告 承諾與現(xiàn)實殘酷對立
根據(jù)建設(shè)部等三部門聯(lián)合發(fā)出的《關(guān)于進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》，未取得預(yù)售許可證發(fā)布預(yù)售廣告，廣告中承諾售后包租、返本銷售，有關(guān)項目的銷售信息內(nèi)容虛假等被列入房地產(chǎn)廣告的整頓范圍。
許多開發(fā)商認(rèn)為，廣告與法律條款是兩個范疇的概念，房產(chǎn)宣傳資料的法律性質(zhì)屬要約邀請，主要是“廣而告知”。宣傳樓盤的風(fēng)格、設(shè)施以及性價比特有優(yōu)勢，以吸引消費者的眼球，然后通過洽談達成法律協(xié)議。因此廣告可以夸張渲染，而不用因欺詐負(fù)法律責(zé)任。于是，花花綠綠的房產(chǎn)廣告、亦真亦假的廣告詞就成了購房者被圈入其中的第一陷阱。
去年，有上海某樓盤的購房者向記者反映，該樓盤與相鄰的另一個樓盤其實原屬于同一房產(chǎn)證下的樓盤，因為開發(fā)商后期脫離了母公司，便把最后一期房源以一個全新的名字推出，無論是售房廣告還是售樓處標(biāo)識都全然一新。而購房者入住后才發(fā)現(xiàn)，小區(qū)與鄰近小區(qū)需要使用同一地下車庫，走同一個出口。由此引起了兩個小區(qū)居民曠日持久的糾紛和上訪事件。
專家表示，類似開發(fā)商的口頭承諾、宣傳語句等只有構(gòu)成合同的一部分，才能對開發(fā)商具有約束力。因此，購房者在看到廣告中關(guān)于房屋質(zhì)量、地段、附屬設(shè)施等信息的承諾后，一定要在合同中找到明確、肯定的陳述，以限定開發(fā)商的法律責(zé)任。尤其是開發(fā)商在宣傳廣告中介紹有關(guān)小區(qū)以外的未建基礎(chǔ)設(shè)施，如公園、地鐵、馬路等，都極有可能是不確定的規(guī)劃，購房者不要以此作為購房主要理由。
合同欺詐 玄機識破又奈何？
《關(guān)于進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》中嚴(yán)禁的又一違規(guī)行為是合同欺詐。
如�？谀迟彿空呖春昧艘惶仔陆ㄉ唐贩浚�(dāng)初合同約定的建筑面積為106.93平方米，其中套內(nèi)建筑面積94.56平方米�？⒐で埃_發(fā)商再次公布實建的建筑面積，結(jié)果多與合同上約定的相差2平方米，套內(nèi)建筑面積也略有出入，但是均低于合同約定的3%的誤差。而當(dāng)一些業(yè)主重新測量時卻發(fā)現(xiàn)，誤差遠遠大于開發(fā)商公布的面積，其中套內(nèi)建筑面積相差5平方米左右。
律師提醒，不少開發(fā)商在面積中玩“貓膩”，特別是把面積誤差刻意控制在合同約定的3%內(nèi)是一些企業(yè)的常用伎倆。因為業(yè)主重新測量的成本較高，耗時耗力，開發(fā)商往往乘機謀利。
另一種情況是在小區(qū)配套和裝修房中的建材使用中，開發(fā)商往往在合同中承諾一個明確品牌再附加“其他”字樣來做品牌備用。但實際上，開發(fā)商往往以此為依據(jù)選擇其他低成本品牌充數(shù)，而購房者一一求證過程的可能性不大。
然而，即便購房者都能看透玄機，主動權(quán)仍在開發(fā)商手中�！耙坏┛春昧朔孔樱_發(fā)商又不允許加入附加條款，我們又能怎么樣呢？”不少購房者都有這樣的疑問�！澳壳�，大多數(shù)購房合同都選擇了示范文本，但購房者在合同簽訂過程中的主動權(quán)仍然十分有限�！北本┑囊晃宦蓭煼Q，開發(fā)商可以在示范文本之外的很多細(xì)節(jié)中占得上風(fēng)。
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