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建設(shè)部住房結(jié)構(gòu)比例新規(guī)五大看點(diǎn)

2006年07月14日 09:50

    中國(guó)將控制中高檔房 發(fā)展中低價(jià)位中小戶型住宅 中新社發(fā) 孫忠南 攝


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  中新網(wǎng)7月14日電  就新一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控而言,國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》僅僅是一種政策框架,還需要各方在此框架內(nèi)不斷完善細(xì)化各種措施。建設(shè)部最新出臺(tái)的《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見(jiàn)》,可稱作是其中的一個(gè)實(shí)施細(xì)則。細(xì)細(xì)研讀,新華社記者發(fā)現(xiàn),《意見(jiàn)》有五大看點(diǎn),值得關(guān)注。

  看點(diǎn)一:明確套型建筑面積概念。

  一度炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的套型建筑面積概念,這次終于塵埃落定!疤仔徒ㄖ娣e是指單套住房的建筑面積,由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。”

  《意見(jiàn)》中簡(jiǎn)單明了的一句話,不知可否終止各方的想象空間。

  看點(diǎn)二:要求把套型結(jié)構(gòu)比例落實(shí)到具體項(xiàng)目,不得擅自突破。

  《意見(jiàn)》明確要求把套型結(jié)構(gòu)比例落實(shí)到具體項(xiàng)目。為此,特別提出了城市規(guī)劃主管部門要依法組織完善控制性詳細(xì)規(guī)劃編制工作,首先應(yīng)當(dāng)對(duì)擬新建或改造住房建設(shè)項(xiàng)目的居住用地明確提出住宅建筑套密度、住宅面積凈密度兩項(xiàng)強(qiáng)制性指標(biāo)。

  據(jù)介紹,住宅建筑套密度是指每公頃住宅用地上擁有的住宅套數(shù),住宅面積凈密度是指每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑面積。

  由此不難看出,如果有這兩項(xiàng)指標(biāo)在,就很容易得出套均建筑面積,那么具體到一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中大戶型房屋是否偏多,就一目了然了。

  此外,《意見(jiàn)》還強(qiáng)調(diào)不得擅自突破套型結(jié)構(gòu)比例要求。如,對(duì)擅自突破的,城市規(guī)劃主管部門不得核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證等。

  看點(diǎn)三:把調(diào)整住房結(jié)構(gòu)與土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)相銜接。

  宏觀調(diào)控“組合拳”怕的是沒(méi)有組合到位,各部門的政策措施銜接不力。九部門文件要求,優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)和廉租住房的土地供應(yīng),其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%。

  與此相適應(yīng),此次《意見(jiàn)》提出,年度土地供應(yīng)計(jì)劃中已明確用于中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地和依法收回土地使用權(quán)的居住用地,應(yīng)當(dāng)主要用于安排90平方米以下的住房建設(shè)。

  看點(diǎn)四:過(guò)去已審批但未取得施工許可證的項(xiàng)目凡不符合結(jié)構(gòu)比例要求的,提出具體措施,進(jìn)行套型調(diào)整。

  九部門文件僅僅提出要進(jìn)行套型調(diào)整,那么在實(shí)際操作中,應(yīng)遵循什么原則,調(diào)整項(xiàng)目的順序、調(diào)整的程序是什么,是部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商頗為關(guān)注的問(wèn)題。

  這些問(wèn)題此次在《意見(jiàn)》中都有了答案。如規(guī)定了調(diào)整項(xiàng)目的順序。首先調(diào)整過(guò)去違反規(guī)定批建的各類住宅項(xiàng)目特別是別墅類項(xiàng)目,在土地出讓合同中約定了銷售價(jià)位、套型面積等控制性要求但企業(yè)未執(zhí)行的普通商品住房項(xiàng)目,以及以協(xié)議出讓方式取得土地使用權(quán)的項(xiàng)目。

  另外,對(duì)具體調(diào)整工作提出了程序性要求。特別提出對(duì)于已明確為需要調(diào)整套型結(jié)構(gòu)比例的項(xiàng)目,建設(shè)單位拒不調(diào)整的,原審批機(jī)關(guān)可以依據(jù)《行政許可法》第八條有關(guān)規(guī)定,作出變更規(guī)劃等許可的決定。

  看點(diǎn)五:強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管,明確重點(diǎn)查處內(nèi)容。

  在以往的文件中,有時(shí)針對(duì)違法違規(guī)行為,只是提出一個(gè)籠統(tǒng)的概念,而此次《意見(jiàn)》針對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位分別提出了重點(diǎn)查處的內(nèi)容。

  如,針對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位,查處不按照批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件委托設(shè)計(jì);明示或暗示設(shè)計(jì)單位違反設(shè)計(jì)規(guī)范中住宅層高、套內(nèi)基本空間的規(guī)定,規(guī)避套型結(jié)構(gòu)要求等行為。

  針對(duì)設(shè)計(jì)單位,查處采用不正當(dāng)技術(shù)手段規(guī)避有關(guān)規(guī)劃控制性要求,或向建設(shè)單位提供與審查合格的施工圖設(shè)計(jì)文件不符的圖紙,擅自改變套型建筑面積的行為。

  針對(duì)施工單位,查處不按照審查合格的施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行施工,擅自變更設(shè)計(jì)、預(yù)留空間、改變套型建筑面積的行為。

  針對(duì)監(jiān)理單位,查處接受開(kāi)發(fā)建設(shè)單位明示或暗示,不嚴(yán)格按照技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)劃要求進(jìn)行監(jiān)理,致使套型結(jié)構(gòu)要求沒(méi)有得到落實(shí)的行為。

  從這些具體內(nèi)容中可以看出,查處的主要是以各種方式變更套型結(jié)構(gòu)要求而出現(xiàn)的違法違規(guī)行為,由此也顯示了主管部門此番調(diào)整住房結(jié)構(gòu)比例的決心。(杜宇)

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法律顧問(wèn):大地律師事務(wù)所 趙小魯 方宇
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