買房了，交了專項用于住宅公共部位和共用設施、設備的維修養(yǎng)護基金，可等房屋需要維修甚至急需維修的時候，還得等三分之二業(yè)主投票通過。全國政協(xié)委員、廣州市番禺祈福新邨房地產(chǎn)有限公司董事長彭磷基對于房屋“養(yǎng)老錢”這種看得著用不著的狀態(tài)“開炮”:建議具體項目使用應該由“事前同意”改為“事后審查”，盤活住宅專項維修基金，切實維護業(yè)主利益。

　　現(xiàn)狀 “三分之二”看死房屋“養(yǎng)老錢”

　　目前全國各地尤其是北京這樣較發(fā)達城市，有許多房屋已經(jīng)進入大修期。彭磷基委員說，房屋的“養(yǎng)老錢”對物業(yè)的維護、更新與保值以及安全使用都具有至關(guān)重要的作用。可是關(guān)于專項維修基金的收取、管理、使用、續(xù)籌制度尚未有一部完整的法律進行規(guī)范，沒有建立起行之有效、合理完善的制度。2003年實行的《物業(yè)管理條例》也只在相關(guān)章節(jié)中對其使用作了比較原則性的規(guī)定，其中維修金的使用需業(yè)主三分之二投票通過的規(guī)定在實踐中根本無法操作，成為維修基金合理使用的最大障礙。

　　彭磷基委員認為看似保護了業(yè)主對維修基金所有權(quán)的“三分之二”條款讓房屋“養(yǎng)老錢”真的成了看得著用不著的死錢。對專項基金使用設置的這道關(guān)卡使得共用設施、設備損壞了卻無法得到及時維修更新，最終損害的還是廣大業(yè)主的利益。

　　對策一 事前同意變事后審查

　　針對這些問題，彭磷基委員建議修改“三分之二”條款，明確業(yè)主只需對專項維修基金總體使用方案行使決定權(quán)，對總體使用方案中的每一項具體項目的使用由事前同意程序改為事后審查程序，即在總體使用方案中將專項維修基金支出的項目按照用途進行分類，比如日常維護、臨時損壞、增設設施、更新改造以及情況緊急的使用等，將某些日常的、臨時損壞方面的使用支出授權(quán)給物業(yè)管理公司決定，增設設施、更新改造等方面的支出由管理公司事前作出預算方案，按預算方案執(zhí)行，對于那些情況緊急需要動用專項維修基金的項目，應賦予物業(yè)管理公司“先斬后奏”的權(quán)利。

　　對策二 3個“緊箍咒”看住基金用途

　　同時還要給物業(yè)公司戴上行之有效的“緊箍咒”:為了防止物業(yè)管理公司濫用這一權(quán)利，可以從法律上授予業(yè)主定期對各項支出進行事后審查，若出現(xiàn)濫用、挪用等侵犯業(yè)主權(quán)益的情況可以通過法律途徑追究物業(yè)公司法律責任；還可以配合存儲基金銀行的評估，對物業(yè)管理公司的報價進行審核，避免虛報費用擴大支出；第三就是建立完善的財務審計制度，通過專業(yè)的財務審計中介機構(gòu)對專項維修基金的使用進行定期審計，審計機構(gòu)對全體業(yè)主負責。（孫穎）