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每年百萬收益去向不明 “業(yè)權收益”理應歸業(yè)主
2007年04月12日 10:26 來源:北京晨報


    3月20日,將于2007年10月1日起施行的物權法明確規(guī)定:建筑區(qū)劃內,規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要,其歸屬由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業(yè)主共有。 中新社發(fā) 黃正勝 攝


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  周二本報(北京晨報)《今后買房有望實現“零物業(yè)費”》的報道引起了讀者的廣泛關注,一位姓張的先生致電記者表示,他們社區(qū)也早在去年就拿到了“業(yè)權收益”,只不過數量不大。他倡導所有社區(qū)的業(yè)主都要積極爭取屬于自己的這部分權益。正在追索前期物業(yè)啟動經費的健翔園業(yè)委會主任任晨光說,他們小區(qū)每年至少有上百萬元的業(yè)權收益,這筆錢的去向卻沒人說得清。

  一些小區(qū)已嘗到“業(yè)權”甜頭

  記者采訪了解到,已經獲得“業(yè)權收益”的絕不止華遠尚都國際中心和華遠盈都兩家物業(yè)的業(yè)主們,北京新世紀家園業(yè)委會去年也拿到了10萬元的收益。該小區(qū)業(yè)委會成員王燕女士告訴記者,2004年小區(qū)業(yè)委會成立后就很重視這個問題,和物業(yè)公司約定所有公共收益采取三七分成的分配方式,業(yè)主享有70%利益。小區(qū)公共收益主要來自公共區(qū)域的廣告收入,2005年業(yè)主分配得到10萬元,今年略有增加,大概有20萬元左右。王燕還告訴記者,美麗園、萬泉新新、新標等社區(qū)的業(yè)主也都獲得了公共收益。

  記者注意到,華遠地產旗下的兩家物業(yè)是開發(fā)商主動向業(yè)主承諾并分配公共收益的。在業(yè)主入住前雙方通過補充協(xié)議的方式約定,所有公共收益均歸業(yè)主所有,并直接沖抵和減免物業(yè)費。而和上述兩家物業(yè)相比,其他已經取得“業(yè)權收益”的小區(qū),則絕大多數沒有遇到像華遠一樣主動送出“奶酪”的開發(fā)商,由于小區(qū)沒有業(yè)委會,業(yè)主個人不可能從公共收益中得到任何利益,小區(qū)公共收益一般都被物業(yè)公司占有和處分。已經得到收益的小區(qū)業(yè)主多是成立業(yè)委會后,通過追索方式向物業(yè)公司力爭得到的。

  每年上百萬元收益去向不明

  還有一些小區(qū)業(yè)主已經意識到“業(yè)權”的存在,但維權之路舉步維艱。本報多次報道的海淀區(qū)健翔園小區(qū)業(yè)委會和前期物業(yè)公司的訴訟糾紛中,除了要求移交“物業(yè)啟動性經費”以外,還包括要求返還本小區(qū)公共房屋出租收益及廣告公共收益的訴訟請求。在向物業(yè)公司多次索要無果的情況下,業(yè)委會將北京健翔物業(yè)管理公司告上了法庭,目前正在等待法院的判決。

  健翔園業(yè)委會主任任晨光介紹說,從小區(qū)業(yè)主入住至今,小區(qū)的地下車庫、電梯廣告以及其他一些公共收益的去向一直是個謎。小區(qū)的業(yè)主們對此也頗多疑惑,“你看我們小區(qū)不大,但聽說居民樓上的一塊廣告牌一年的收入能有好幾十萬!睂τ诠彩找,健翔園的一位業(yè)主還給記者算了這樣一筆賬:一個ATM取款機一年進賬3萬元左右、快餐廳月租金5000元、電梯廣告一年2萬元、地下停車位及戶外廣告牌……每年至少有上百萬元的收益,而對于這筆錢究竟是進了物業(yè)的腰包還是開發(fā)商的口袋,沒人說得清,業(yè)主沒有得到任何利益。

  隨著《物權法》的實施,小區(qū)公共區(qū)域產權歸屬問題已經明確,越來越多的業(yè)主開始關注小區(qū)公共區(qū)域經營收益的分配問題。北京業(yè)申委召集人之一陳兵在接受記者采訪時說,業(yè)申委對于屬于業(yè)主的公共利益非常重視,目前,業(yè)申委正在組織各小區(qū)業(yè)委會開展學習宣傳《物權法》活動,并積極支持各社區(qū)對于物業(yè)啟動經費、公共收益方面的維權和訴訟活動。

  新聞鏈接

  業(yè)權收益沖抵物業(yè)費尚存難點

  對于公共收益的處分,華遠的做法是將收益所得和物業(yè)結余扣除成本和稅金后,按套內每平方米計算收益,然后根據每戶面積分配所得,款項進入各戶的物業(yè)費賬戶,直接沖抵下一年度的物業(yè)費。

  記者采訪了解到,北京新世紀家園并沒有將所得收益按戶分配并沖抵物業(yè)費。王燕解釋說,沒有把收益款用來沖抵物業(yè)費,原因是收益額并不是很高,加上一些業(yè)主根本不交物業(yè)費,業(yè)委會沒有權利主動替別人交物業(yè)費,因此沖抵起來比較麻煩。去年所得的10萬元款項主要用在了業(yè)委會的正常開支和為業(yè)主的一些服務上,今年業(yè)委會準備為小區(qū)安裝一套衛(wèi)星電視接收天線。

  記者隨機采訪了幾位業(yè)主,多數人表示,如果自己小區(qū)存在公共收益就會主動爭取,但主要寄希望于業(yè)委會的努力,業(yè)主希望收益可以用來沖抵物業(yè)費,有的小區(qū)或許存在收益高而物業(yè)費低的現象,不排除業(yè)主用來沖抵其他費用如采暖費或直接分配到業(yè)主手中。

  可能產生收益的小區(qū)公共設施

  會 所

  一些小區(qū)會所被物業(yè)公司改為經營用房或者部分改為經營用房,違不違法,主要看會所的產權歸誰。如果業(yè)主購房款的公攤面積不含會所,會所屬于開發(fā)商所有。如果已經公攤,就歸全體業(yè)主共有。只有業(yè)主大會才能決定會所的用途,開發(fā)商或物業(yè)公司擅自占用或經營屬于侵權,業(yè)主可以要求返還收益。

  停車位收費

  與會所等情況類似,應當按產權確定收益歸誰。

  地面停車位

  就是小區(qū)道路上的停車位,除了物業(yè)公司的管理成本外,其他收益應為小區(qū)全體業(yè)主共有。

  地下車庫停車位

  如果未公攤,則收益不屬于業(yè)主共有;如果業(yè)主已經公攤,則該項收益扣除物業(yè)公司的管理成本外,應歸業(yè)主共有。

  廣 告

  廣告是公共收益最重要的“大頭”?墒亲鳛闃I(yè)主,對不同項目,廣告收益難以搞清楚。

  樓體廣告

  包括樓外立面或樓頂,這是收益最大的。一些地段好、比鄰馬路、交通發(fā)達的住宅小區(qū)或寫字樓會有,寫字樓的位置較好,樓體廣告的價格動輒幾萬、十幾萬甚至幾十萬元。

  樓內廣告

  高檔的寫字樓一般都有液晶電視廣告,費用一般為每年數千到上萬元不等;寫字樓的電梯廣告,其價格與寫字樓的檔次掛鉤。在寫字樓大堂、大廳中,各種展板、電子顯示屏也是要收費的。

  路邊、綠化帶

  欄板廣告、告示牌

  有些公司會主動向物業(yè)公司免費提供欄板、告示牌等,里面含有廣告。

  業(yè)主活動用房

  業(yè)主活動用房是一項絕對屬于全體業(yè)主共有的財產,是供全體業(yè)主活動、休閑的公共空間,物業(yè)公司不能以任何名義改變其用途,但有的被用以經營或出租。如超過三分之二的業(yè)主認為部分可以出租,可以委托物業(yè)公司進行經營活動。除了管理成本外,經營收益應當歸業(yè)主共有。

  展臺、活動、促銷

  在小區(qū),經常有拉著條幅或者搭設展臺進行促銷活動的,這些物業(yè)公司都是收費的,根據實際情況收費不等。這筆費用也應當納入公共收益的范圍,歸全體業(yè)主共有。(韓全義/文 楊利/制表)

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