業(yè)主：開發(fā)商在交房時代收這些費用，相當于間接融到一筆資金。繳來的錢款不僅可以作為一筆巨大的流動資金，還可以產生利息。
開發(fā)商：房地產公司是有實力的，根本不需要賺取這點利息，而且，公司也向業(yè)主承諾，這筆資金存在銀行所產生的利息將如數(shù)退還給業(yè)主。
盡管國家稅務總局明確規(guī)定契稅要由征收機關直接征收，不得委托其他單位代征，但由于目前相關文件對開發(fā)商能否代收專項維修基金沒有作出明確的規(guī)定，不少開發(fā)商借機將代收這兩項費用與交房入住進行強行捆綁，業(yè)主與開發(fā)商為此矛盾不斷。法律界人士呼吁：相關法律法規(guī)應進一步明確、完善，對開發(fā)商違規(guī)行為的監(jiān)督辦法及相應懲罰措施也應有所明確。惟有如此，才能避免業(yè)主與開發(fā)商的矛盾越鬧越大。
緣起：鼓樓庭院部分業(yè)主拒絕收房
日前，在福州市鼓樓區(qū)鼓樓庭院購買了一套價值35萬多元樓房的李先生高高興興地來到售樓部準備收房。然而，工作人員的一席話讓李先生的情緒一下子跌到了谷底。原來，在開發(fā)商福建華事達房地產有限公司送達的《入伙通知書》中，開發(fā)商提出了一些讓辦理按揭付款的業(yè)主不能接受的條件，包括：入伙時應在開發(fā)商財務部交付房屋專項維修基金6014元，房產證契稅4770元，還有煤氣初裝費3140元/戶，合計13924元。開發(fā)商在確認業(yè)主身份以后，要求業(yè)主必須先繳納這些費用，才能接著辦理后面的收房手續(xù)。
“開發(fā)商在業(yè)主收房時強行代收維修基金和契稅，明顯不符合國家規(guī)定。”李先生等多位辦理按揭付款的業(yè)主當即對此提出質疑，“只有到辦理產權證時，才需要業(yè)主提供維修基金繳納證明，而開發(fā)商為業(yè)主辦理產權證的承諾還有近兩年時間，開發(fā)商為何急著讓業(yè)主交納這筆錢呢？另外，開發(fā)商讓業(yè)主將錢匯入企業(yè)賬戶，資金的安全怎能得到保障？”
面對開發(fā)商的要求，鼓樓庭院部分業(yè)主表示拒絕收房。
癥結：法律空白致不合理收費頻發(fā)
國家稅務總局《關于征收機關直接征收契稅的通知》中明確規(guī)定：各級征收機關一律不得委托其他單位代征契稅，契稅要由征收機關直接征收。對此，福建省財政廳有關負責人在接受記者采訪時也表示：“開發(fā)商無權代收契稅，我們沒有、也不能委托他們代收。業(yè)主應在辦理產權證時自己到交易部門交納。如果開發(fā)商強制收取，業(yè)主可以上告到法院�！痹撠撠熑送瑫r坦言，對開發(fā)商的這一行為，目前財政部門沒辦法制止。
至于專項維修資金，福州市房地產管理局向記者出示了一份榕房物[2005]45號文件，文件第二條第二項規(guī)定：“買受人在辦理房屋權屬登記手續(xù)前，應持《商品房買賣合同》與購房發(fā)票，到福州市房地產管理局核定物業(yè)專項維修資金繳齊金額后，到福州市房地產管理局指定的物業(yè)專項維修資金專戶代管銀行辦理物業(yè)專項維修資金開戶及繳存手續(xù)”。由于文件對開發(fā)商能否代收專項維修資金沒有作出明確的規(guī)定，因此，不少開發(fā)商便將代收這兩項費用與交房入住進行強行捆綁。
律師：開發(fā)商向業(yè)主收費不合理
面對業(yè)主的質疑，福建華事達房地產有限公司相關負責人解釋說，開發(fā)商這樣做實屬“無奈”。據(jù)這位負責人介紹，購房者在貸款手續(xù)的辦理過程中，應銀行的要求，開發(fā)商需要為買房人提供階段性擔保，簽訂相關協(xié)議，并押給銀行一定的擔保金。開發(fā)商提供階段性擔保的時間是從銀行放貸至樓盤的所有房屋產權證辦妥為止，因此開發(fā)商的擔保金只有在所有房屋產權證辦好后才能拿回。如果買房人不按時繳納契稅、專項維修資金，產權證不能及時辦理，開發(fā)商就不能及時拿回那筆擔保金�！拔覀兙团龅竭^這么一位業(yè)主，3年多了都不辦理產權證，作為開發(fā)商，我們這樣做也是在維護自己的利益�！�
這位負責人告訴記者，開發(fā)商這么做也是為業(yè)主著想，統(tǒng)一由開發(fā)商代收這兩筆費用，到時再由開發(fā)商統(tǒng)一代辦產權證，可為業(yè)主省時省力。他強調，對這一收房要求，業(yè)主是清楚的，因為在購房合同附件中已明確約定：買受人應于交房前將這兩項費用預交給出賣人。至于資金安全，該負責人稱，這筆資金是�？顚�，公司并不能動用該筆資金。
對開發(fā)商的這一做法，福建凱峰律師事務所陳錦卿律師認為，在交房時要求業(yè)主交納這些費用不合理。即使在購房合同中約定由開發(fā)商代辦產權證，也應當是在辦理產權證時繳納這些費用。
質疑：代收是開發(fā)商牟利的幌子
對開發(fā)商為買房人提供階段性擔保一事，中國銀行福州分行一工作人員稱，開發(fā)商押給銀行擔保金那是幾年前的事了。由于競爭激烈，現(xiàn)在除為客戶辦理公積金貸款的開發(fā)商需押擔保金，進行商業(yè)貸款的開發(fā)商基本不需要押給銀行擔保金了。但擔保協(xié)議依然需要簽，這是因為在房屋產權證辦好前，購房者若惡意不還貸，銀行可向購房者追討，也可向開發(fā)商追討。“但對于一些規(guī)模較大的企業(yè)，銀行與之簽訂的協(xié)議也只是一種形式�！�
既然開發(fā)商不需要交擔保金了，階段性擔保協(xié)議也流于形式，那么，開發(fā)商關于代收契稅、專項維修資金的理由已經站不住腳了。因此，在業(yè)主們看來，福建華事達房地產有限公司是打著“維護自身利益，為業(yè)主提供方便”的幌子為自己牟利。
業(yè)主李先生直言不諱：開發(fā)商在交房時代收這些費用，相當于間接融到一筆資金。假設一套總價30萬元的普通商品房，需交納的契稅(1.5%)為4500元，專項維修資金(2%)為6000元，共10500元。一個樓盤假設有300套住房，均以10500元計算，就有315萬元的資金。如果房屋總價高，樓盤規(guī)模大，資金數(shù)額將更可觀。由于從交房至辦理產權證中間間隔1年左右時間，這個時間差容易受開發(fā)商控制，繳來的錢款不僅可以作為一筆巨大的流動資金，還可以產生利息。
對李先生的這種說法，華事達相關負責人強調，華事達是一家有實力的公司，根本不需要賺取這點利息，而且。公司也向業(yè)主承諾，這筆資金存在銀行所產生的利息將如數(shù)退還給業(yè)主。記者發(fā)稿時，李先生等人打來電話稱，經消委會的協(xié)調，目前開發(fā)商已不再收取維修基金了，前提是業(yè)主必須寫一份承諾，保證準時交納該筆費用。
“契稅、物業(yè)專項維修資金的交納問題，是當前業(yè)主與開發(fā)商交房沖突中的主要問題之一。因此，相關法律法規(guī)應進一步明確、完善，此外，對開發(fā)商違規(guī)行為的監(jiān)督辦法及相應懲罰措施也應有所明確，否則，類似鼓樓庭院業(yè)主與開發(fā)商這樣的矛盾將不會終止�！狈山缛耸亢粲跽f。
契稅與專項維修資金(相關鏈接)
什么是契稅？
契稅,是指以所有權發(fā)生轉移變動的不動產為征稅對象，向產權承受人征收的一種財產稅。應繳稅范圍包括：土地使用權出售、贈與和交換，房屋買賣，房屋贈與，房屋交換等。
如何計算契稅？
各類土地、房屋權屬轉移，方式各不相同，契稅定價方法也各有差異。契稅的計稅，歸結起來有3種：
一、是按成交價格計算。成交價格經雙方敲定，形成合同，稅務機關以此為據(jù)，直接計稅。這種定價方式，主要適用于國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣。
二、是根據(jù)市場價格計算。土地、房屋價格，絕不是一成不變的，比如，北京成為2008年奧運會主辦城市后，奧運村地價立即飆升。該地段土地使用權贈送、房屋贈送時，定價依據(jù)只能是市場價格，而不是土地或房屋原值。
三、是依據(jù)土地、房屋交換差價定稅。隨著二手房市場興起，房屋交換走入百姓生活。倘若A房價格30萬元，B房價格40萬元，A、B兩房交換，契稅的計算，自然是兩房差額，即10萬元，同理，土地使用權交換，也要依據(jù)差額。等額交換時，差額為零，意味著，交換雙方均免繳契稅。
什么是專項維修資金？
專項維修資金，是指物業(yè)保修期滿后用于物業(yè)共用部位、共用設施設備發(fā)生損壞時，進行中修、大修、翻新和更新改造等所需儲存的資金。
為什么要建立專項維修
資金？
根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》，住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金。設立專項維修資金的目的，主要是用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修更新和改造。這是保障物業(yè)管理區(qū)內公共設施、共用部位完好使用和維護業(yè)主長遠利益的必要措施。建立專項維修資金，將有利于提高和保持房屋完好率，延長房屋的使用壽命，有利于城市統(tǒng)一規(guī)劃，美化市容市貌，為廣大業(yè)主提供舒適的生活環(huán)境，進而達到物業(yè)保值增值的目的。
專項維修資金由誰繳交？
專項維修資金由業(yè)主繳交。但商品房預售許可證在1998年9月30日后核發(fā)、且購房者與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同在2003年9月1日前的，由建設單位繳交。合同另有約定的除外。
專項維修資金繳交的標準如何？
標準為購房款的2%，首期為住宅(含別墅)建筑面積40元/m2，非住宅建筑面積50元/m2。不足購房款2%部分，按業(yè)主大會決定的方案交納。(俞鳳瓊 徐志南)
