認(rèn)購(gòu)書(shū)簽了，定金交了，但銀行突然通知，不能提供按揭貸款，導(dǎo)致不少購(gòu)房者買(mǎi)房計(jì)劃戛然而止。這還不止，他們交納在中介手上的幾萬(wàn)元定金要不回來(lái)。近日，王女士向本報(bào)報(bào)料，她在寶安認(rèn)購(gòu)了一套新房，就遇到如此棘手的麻煩。除王女士之外，近一段時(shí)間，記者接到多個(gè)購(gòu)房者無(wú)法要回定金的報(bào)料。不僅在一手房市場(chǎng)，二手房市場(chǎng)也如此。由于房貸新政不斷調(diào)整，或銀行個(gè)人信用記錄等多種因素影響，導(dǎo)致很多人在交付定金之后，才被銀行通知無(wú)法提供貸款，房產(chǎn)無(wú)法交易，從而產(chǎn)生一個(gè)個(gè)的退房者。然而，多數(shù)購(gòu)房者至今拿不回購(gòu)房定金。

　　首付比例提高導(dǎo)致無(wú)力購(gòu)房

　　王女士的遭遇很無(wú)辜。她10月份在寶安買(mǎi)了套商業(yè)用房，交了2萬(wàn)元定金。就在正式簽訂購(gòu)房合同時(shí)，因?yàn)殂y行貸款政策調(diào)整，首付比例由四成提高為五成，這讓王女士傻了眼。因?yàn)樗�手頭只夠付總房?jī)r(jià)四成的首期款，如果提高到五成，她還要多交13萬(wàn)元，而這預(yù)算外的13萬(wàn)元，她根本無(wú)法籌齊。于是，她打算放棄買(mǎi)房，可是開(kāi)發(fā)商認(rèn)為王女士擅自違約，拒絕退還她的2萬(wàn)元定金。

　　“難道銀行政策調(diào)整也算我違約？況且開(kāi)發(fā)商沒(méi)有明確告訴我一定要準(zhǔn)備足五成的首期款，等到他們辦理不了四成首付的貸款，反過(guò)來(lái)才跟我說(shuō)需要首付五成，顯然開(kāi)發(fā)商之前為了賣(mài)房子，誘導(dǎo)和欺騙了我�！蓖跖�士氣憤地說(shuō)。

　　記者了解到，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)早在今年9月27日就聯(lián)合發(fā)布通知，明確寫(xiě)字樓等商業(yè)用房的首付款比例不得低于50%，但個(gè)別開(kāi)發(fā)商在與顧客簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)并沒(méi)有明確此項(xiàng)內(nèi)容，沒(méi)有盡到告知義務(wù)。

　　記者與該家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的一名經(jīng)理聯(lián)系上，該經(jīng)理表示，他知道王女士要求退款一事，但首付提高也是銀行的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商也沒(méi)辦法。王女士簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)當(dāng)天，雖然新規(guī)定已出臺(tái)，但正式文件還沒(méi)下發(fā)，直到多日后，售樓部才收到正式文件，時(shí)間差造成了這起糾紛。

　　個(gè)別開(kāi)發(fā)商利用政策出損招

　　記者采訪發(fā)現(xiàn)，購(gòu)房者定金拿不回來(lái)，除了銀行緊縮貸款導(dǎo)致以外，還與一些開(kāi)發(fā)商的行為有密切關(guān)系。由于一些開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流吃緊，加上市場(chǎng)冷清，導(dǎo)致個(gè)別開(kāi)發(fā)商損招頻出。

　　某樓盤(pán)已跳槽的售樓員向記者報(bào)料：有個(gè)別業(yè)務(wù)員，就是利用房貸政策的時(shí)間差，使勁鼓動(dòng)有意購(gòu)房者先簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，并交付2萬(wàn)元定金。一旦購(gòu)房者進(jìn)入簽訂合同期，才忽然發(fā)現(xiàn)，銀行提高了首付比例，以此來(lái)把責(zé)任推卸給購(gòu)房者。此時(shí)，如果購(gòu)房者愿意賣(mài)房，那就必須湊足銀行所要求的首期款，如果購(gòu)房者不愿意買(mǎi)房，按認(rèn)購(gòu)書(shū)，購(gòu)房者屬于單方面違規(guī)，那么定金就被開(kāi)發(fā)商毫不客氣地吃進(jìn)。

　　記者從寶安區(qū)一家開(kāi)發(fā)商的保安員處了解到，現(xiàn)在因?yàn)闃潜P(pán)銷(xiāo)售慘淡，他所在的樓盤(pán)故意將施工進(jìn)度放緩，這樣做的原因，就是期待明年銀行新的放貸任務(wù)下達(dá)，或者出現(xiàn)新的市場(chǎng)拐點(diǎn)，再進(jìn)行發(fā)售。

　　銀行貸款減少擴(kuò)大退房影響

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在各大銀行相繼推出并執(zhí)行房貸新政細(xì)則的同時(shí)，各家銀行還同時(shí)推出買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)首期資金監(jiān)管業(yè)務(wù)，這從一定程度上限制了開(kāi)發(fā)商對(duì)房屋首期款的使用途徑，客觀上造成了開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流的吃緊。一位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士說(shuō)：“銀行此項(xiàng)業(yè)務(wù)，進(jìn)一步對(duì)開(kāi)發(fā)商資金產(chǎn)生壓力，以前這部分資金，開(kāi)發(fā)商是可以用的。”

　　前不久，央行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，使得各家銀行進(jìn)一步壓縮貸款，銀行貸款逐月減少，首付比例不斷上升，貸款利率也不斷上調(diào)。所有這些調(diào)控政策，令房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步降溫，這在客觀上導(dǎo)致不少購(gòu)房者后悔買(mǎi)房，從而使得退房影響面在不斷擴(kuò)大。

　　一位售樓小姐告訴記者：“剛開(kāi)始銀行提高首付比例后，一些購(gòu)房者還會(huì)想辦法補(bǔ)齊首期款，現(xiàn)在，很多客戶(hù)一聽(tīng)說(shuō)銀行要上調(diào)首付比例，他們的第一反應(yīng)就是直接過(guò)來(lái)找我們退定金。”

　　信用記錄不良導(dǎo)致貸款中斷

　　此外，由于歷史原因造成的銀行信用記錄不良，也是造成不少人購(gòu)房計(jì)劃泡湯的一個(gè)重要原因。

　　今年10月，馬先生在羅湖區(qū)通過(guò)中介購(gòu)買(mǎi)一套二手房，直到馬先生到銀行填寫(xiě)按揭合同時(shí)，銀行業(yè)務(wù)員才告知他，2003年有過(guò)4次還款不及時(shí)的記錄，按銀行規(guī)定，銀行不能繼續(xù)為馬先生提供貸款。

　　貸不了款，就買(mǎi)不成房。馬先生向中介提出退還3萬(wàn)元定金的要求，但一直熱情有加的地產(chǎn)中介人員突然對(duì)他冷下了臉，說(shuō)：這是馬先生個(gè)人問(wèn)題造成的，不是業(yè)主不賣(mài)，也不是中介的交易程序出錯(cuò)，按合同規(guī)定，定金就是不能退。幾經(jīng)交涉馬先生依然遭到中介和業(yè)主的一致抵制。至今馬先生3萬(wàn)元定金依然無(wú)法拿回。

　　廣東發(fā)展銀行一位工作人員說(shuō)，這種情況，他們見(jiàn)得很多了。他提醒市民在購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)時(shí)，一定要先問(wèn)清銀行，自己的條件是否能從銀行貸款，首付付多少，貸款貸多少，確保沒(méi)有資金問(wèn)題，才和地產(chǎn)商簽合同。

　　律師說(shuō)法：建議新版合同增加貸款條款

　　廣東鵬浩律師事務(wù)所周文斌律師認(rèn)為，如果是不可抗的政策因素導(dǎo)致合同不能履行，購(gòu)房者可以提出退房。他認(rèn)為，按照合同法與擔(dān)保法的規(guī)定，定金是為今后履行合同的一種擔(dān)保方式，如果交納一方違約的，定金是不予退還的。如果收取方違約，定金須雙倍返還。但上述王女士所簽的認(rèn)購(gòu)書(shū)中，對(duì)首付比例沒(méi)有明確以文字形式規(guī)定，屬于合同不明。在雙方對(duì)主要條例達(dá)不成一致時(shí)，過(guò)錯(cuò)方需承擔(dān)責(zé)任。不過(guò)，此事是因國(guó)家政策調(diào)整所致，屬不可抗拒因素，雙方在此事上都沒(méi)有明顯過(guò)錯(cuò)。根據(jù)公平原則，開(kāi)發(fā)商應(yīng)全額退還定金。

　　廣東國(guó)暉律師事務(wù)所徐林認(rèn)為，因?yàn)樾掳骖A(yù)售合同并沒(méi)有涉及按揭貸款這一內(nèi)容，所以如果能在預(yù)售合同中增加補(bǔ)充條款，約定如果銀行拒絕貸款，雙方可以解除合同并不承擔(dān)責(zé)任，那樣，不論是王女士，還是馬先生，他們都得到了合同保障。但如果開(kāi)發(fā)商不愿意簽訂補(bǔ)充條款，一旦出現(xiàn)貸款被拒，而開(kāi)發(fā)商又不愿意退房，購(gòu)房者只能以不可抗拒為理由，把開(kāi)發(fā)商告上法庭，要求解除合同。(記者裴軍運(yùn))