“中國并不排除繼續(xù)使用包括銀行存款準(zhǔn)備金率和利率等貨幣工具來確保宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定�！毖胄行虚L周小川話音剛落，5月19日，金融機構(gòu)存貸款利率就有所調(diào)整。這一次，一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個百分點，五年期的存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.54個百分點；同時，一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.18個百分點，而五年以上的貸款基準(zhǔn)利率僅提高0.09個百分點，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整。此外，個人住房公積金貸款利率相應(yīng)上調(diào)0.09個百分點。
雖然業(yè)內(nèi)人士所持的一個統(tǒng)一觀點是，此次加息并不是直指樓市而來，但對樓市各方還是產(chǎn)生了不同的影響。
加息預(yù)言成真 樓市各方冷暖各異
市場：加息不能解決樓市根本
易居臣信市場研究中心耿潔玉認(rèn)為，此次加息主要針對資金流動性過剩以及通貨膨脹的壓力，因而對于樓市的影響并不大，但不可否認(rèn)的是，加息會對購房者產(chǎn)生一定的心理影響。不過，從全國房地產(chǎn)市場的情況看，基本面已回歸理性，剛性需求占據(jù)主導(dǎo)，若無重大針對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策出臺，市場仍將呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的良性態(tài)勢。
我愛我家分析師胡景暉則表示，加息對于給宏觀經(jīng)濟(jì)降溫、穩(wěn)定物價、抑制股市和樓市泡沫化等在短期內(nèi)會產(chǎn)生一定的作用，但是解決不了當(dāng)前中國樓市的根本問題。同時，加息作為常規(guī)調(diào)控手段和貨幣政策，在中國目前的匯率政策和產(chǎn)業(yè)調(diào)整的大背景下不宜過于頻繁地使用。
“雖然加息對房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生一系列積極影響，但仍然無法徹底解決房價上漲過快、供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、廣大中低收入階層居住困難等根本問題。加快建立保障性住房機制、增加中低價房的供應(yīng)量、大力發(fā)展存量房市場和增加二手房房源的有效供給才是出路所在。”胡景暉認(rèn)為。他還指出，加息雖然能起到調(diào)控作用，但也是一把“雙刃劍”。如連續(xù)加息可能進(jìn)一步增加人民幣升值的壓力和預(yù)期，加速熱錢的涌入，因此目前“為錢找出路”才是解決“流動性過�！眴栴}的良方。
開發(fā)商：資金壓力再次加劇
當(dāng)連續(xù)加息的形勢已成定局時，對銀行貸款依賴度較大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)首當(dāng)其沖受到影響�！凹酉﹂_發(fā)商肯定有影響，而且很大。”業(yè)內(nèi)人士給記者的答復(fù)就是這樣直接。
“對于像我們這種單純靠貸款的房地產(chǎn)企業(yè)來說，現(xiàn)在銀行管得那么嚴(yán)，本來資金鏈就已經(jīng)繃得很緊了，現(xiàn)在再一加息，就是雪上加霜�！币晃粊碜哉憬拈_發(fā)商感嘆。
另一位民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負(fù)責(zé)人也向記者吐苦水：“本來上半年還算是銀行放貸門檻較松的時候，但加息之后利差的減小，使得銀行的放貸動力降低，而且存款準(zhǔn)備金率的同時上調(diào)也對銀行放貸能力產(chǎn)生了限制，這樣一來，從銀行得到資金的機會就更小了�！�
上海越洋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事陳明煌則向記者表示，加息對于自有資金充沛的開發(fā)商來說影響不大。按照他的觀點，合理的資金安排應(yīng)該包括了自有資金和金融貸款兩部分。因此他也坦承，加息后，他們的現(xiàn)金流計劃和投資措施上會有更為謹(jǐn)慎、妥當(dāng)?shù)奶接懖襟E。
此外，有業(yè)內(nèi)人士指出，作為一個資金密集型行業(yè)，旨在抑制資金需求方的加息對房地產(chǎn)開發(fā)的負(fù)面影響是明顯的。房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率一般在60%以上，加息將遏制房地產(chǎn)的投資速度，削弱開發(fā)企業(yè)的盈利能力。
購房者：連續(xù)加息影響投資
北京中原地產(chǎn)三級市場部的分析師指出，與今年3月17日的那次加息不同，此次加息一年期以上的各檔期存款利率略大于上次增幅，而貸款利率的調(diào)整幅度卻明顯偏小。如果仍按照房貸優(yōu)惠利率為基準(zhǔn)利率的85%計算，五年以上的房貸優(yōu)惠利率僅提高了0.0765個百分點。以一套按照優(yōu)惠利率貸款50萬元20年期的房產(chǎn)來計算，此次調(diào)息后月供僅增加了23.16元，20年的總利息也不過增加了5555元。購房成本的增加不足稱道，但對于房產(chǎn)投資者來說，卻不得不對利率的增加引起重視。
我愛我家分析師胡景暉也認(rèn)為，連續(xù)加息會對房產(chǎn)的投資型購買需求構(gòu)成抑制作用，使其持有成本進(jìn)一步增加。因此一部分已經(jīng)購房投資的業(yè)主會由于本次加息，選擇出售持有的投資型房產(chǎn)，導(dǎo)致二手房市場房源供給量的加大，從而緩解二手房房價過快上漲的勢頭。
準(zhǔn)備金率再升 緊縮銀根加速行業(yè)整合
央行的另一招是提高存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點，這也是今年以來第5次使用該措施，目前存款準(zhǔn)備金率已經(jīng)升至11.5%。雖然業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為準(zhǔn)備金率的頻繁上調(diào)并非針對房地產(chǎn)業(yè)，但他們也都同意房地產(chǎn)業(yè)在國家緊縮銀根的嚴(yán)厲態(tài)度下將受到影響。
央行方面已經(jīng)表示，提高存款準(zhǔn)備金率能適當(dāng)減弱商業(yè)銀行的信貸擴張能力，加強銀行體系流動性管理�！般y行的確還是房地產(chǎn)業(yè)最重要的資金依靠，由于銀行業(yè)競爭也在不斷加劇，商業(yè)銀行目前在開發(fā)信貸、房貸產(chǎn)品方面不斷‘創(chuàng)新’，存在松動的跡象�！鄙虾；膷u房地產(chǎn)工作室的分析師表示，“而加息也好，上調(diào)準(zhǔn)備金率也好，國家的目的就是看緊銀根，抑制銀行信貸資金過快增長。雖然這些行政金融手段是面向整個國民經(jīng)濟(jì)而非只沖著房地產(chǎn)業(yè)，但作為貸款投放規(guī)模較大且又被政府重點調(diào)控的行業(yè)，特別是房地產(chǎn)商這一塊將面臨比較大的資金壓力，尤其是中小開發(fā)企業(yè)�！�
“根據(jù)央行的表示，此次存款準(zhǔn)備金率的調(diào)整，主要是為了加強流動性管理。而據(jù)測算，存款準(zhǔn)備金率上調(diào)0.5個百分點，將一次性凍結(jié)流動性資金1500億元，并將影響貨幣乘數(shù)，產(chǎn)生多倍收縮效應(yīng)，從而控制銀行的放貸盈利的沖動。今年以來，央行多次要求各家銀行控制對過度投資行業(yè)的貸款投放，房地產(chǎn)業(yè)顯然也在這一范圍內(nèi)。一旦信貸總量的緊縮，一些房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈就會受到影響。”易居房地產(chǎn)研究院的分析師也告訴記者，“同時，對房地產(chǎn)企業(yè)而言，這又是個加速優(yōu)勝劣汰的過程�！�
還有業(yè)內(nèi)人士對記者分析，當(dāng)前我國宏觀經(jīng)濟(jì)中存在的主要矛盾就是投資過快和信貸過松，而貨幣政策的頻繁微調(diào)已成為當(dāng)前宏觀調(diào)控的主要方式�！吧险{(diào)的主要目的是為了防止貨幣信貸總量過快增長，其中房地產(chǎn)企業(yè)不得不查�！�
匯率彈性增強 “御外”能力也要增強
央行射出的第三箭是使人民幣兌美元交易價浮動幅度從千分之三擴大至千分之五，匯率浮動區(qū)間的擴大使得人民幣匯率更具“彈性”。而當(dāng)前，增強匯率“彈性”顯然已成為一種調(diào)控手段。專家指出，巨額外匯流入國內(nèi)市場，增加了貨幣政策調(diào)控的難度，這一情況的不斷發(fā)展，不但會影響物價長期穩(wěn)定，也容易使資金涌向股市、房地產(chǎn)等領(lǐng)域，增加了資產(chǎn)泡沫和固定資產(chǎn)投資“反彈”的壓力。所以，人民幣匯率作為 “看不見的手”，其上下浮動對調(diào)節(jié)國際收支有一定作用。
對于匯改在房地產(chǎn)市場內(nèi)的影響，業(yè)內(nèi)人士首先想到的就是在匯率“彈性”增強、走勢總體趨升的情況下，如何能抵御好外資“暗流”。從2002年開始，摩根士丹利、美林、雷曼兄弟等國際知名房地產(chǎn)投資基金相繼進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)市場，大量購置寫字樓及商業(yè)物業(yè)。而隨著國際投資者對人民幣升值預(yù)期進(jìn)一步放大，外資將繼續(xù)大量涌入。
“盡管目前我國的資本項目還處于管制之下，但是‘熱錢’總還是能找到‘渠道’暗度陳倉，悄然投資中國房地產(chǎn)，特別是在房地產(chǎn)價格持續(xù)走高和人民幣匯率升值的雙重利益刺激下，投資可能還將顯著增加，國際因素對中國大城市房地產(chǎn)市場的影響也已不容忽視�！庇袑＜抑赋�。
另外，一國貨幣的升值一般意味著其國內(nèi)經(jīng)濟(jì)整體向好，投資機會較多，而且收益水平相對可觀。從這個意義上講，人民幣繼續(xù)升值將會帶動我國投資的增加。然而，事實上在我國的許多地區(qū)，目前各個行業(yè)中的投資機會并非很多，有些產(chǎn)業(yè)已經(jīng)或?qū)⒁纬蛇^剩的趨勢，這與房地產(chǎn)開發(fā)投資領(lǐng)域接近甚至高于30%的高回報率形成了鮮明的對比。因此，房地產(chǎn)成為資金追逐的投資“樂土”，而人民幣升值帶來的外資加速流入也會使國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)面臨艱難挑戰(zhàn)。
不過，央行方面已經(jīng)表示，擴大人民幣兌美元匯率浮動幅度是進(jìn)一步完善人民幣匯率形成機制的一項制度性建設(shè)措施，并不意味著人民幣匯率大幅波動，更不意味著大幅升值。外資掘金中國樓市，也并非得到了所謂的“催化劑”。（唐文祺 李和裕 海潮）
