說到上海的豪宅，很多人會(huì)馬上想到湯臣一品。這個(gè)每平方米售價(jià)11萬元的名盤，聲名早已超出上海，儼然成為中國豪宅的一大象征。
但正當(dāng)湯臣一品因?yàn)轱L(fēng)頭過盛，屢屢成為調(diào)控靶子，銷售情況也不甚理想之時(shí)，更多的上海豪宅開發(fā)商卻在暗自偷著樂，悶頭發(fā)大財(cái)。以至于當(dāng)?shù)貥I(yè)界戲言：“除了湯臣一品不漲價(jià)又賣得不好外，大家都活得特別滋潤�！�
據(jù)最新統(tǒng)計(jì)，上海市中心內(nèi)環(huán)以內(nèi)房價(jià)4月份環(huán)比上漲超過七成，而熱銷的豪宅，成為上海樓市瘋漲真正的助推器。
豪宅遍地不愁賣
在上海，什么才能算得上頂級豪宅？合生創(chuàng)展董事局副主席項(xiàng)斌認(rèn)為：別墅每棟售價(jià)起碼3000萬元，公寓售價(jià)要每平方米4萬元以上。因?yàn)椤懊織澾^千萬元的別墅，每平方米2萬元的公寓，上海簡直遍地都是”。
仲量聯(lián)行研究部總監(jiān)何凱恩認(rèn)為，按照這個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)，上海在售、待售樓盤，以及售完樓盤的二手市場價(jià)“達(dá)標(biāo)”者，不下二三十個(gè)。若要求稍稍放寬，即別墅每棟2000萬元、公寓每平方米3萬元的樓盤，至少有五六十個(gè)。如位于盧灣區(qū)新天地旁的公寓豪宅華府天地，成交均價(jià)達(dá)每平方米6.8萬元，最貴單位高達(dá)每平方米8萬元，直逼湯臣一品，目前該盤總共108套單位，如今僅留下兩套待售。
國際知名顧問行世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)資料顯示，目前上海單價(jià)每平方米4萬元以上的在售豪宅，占在售住宅總量的2%，每平方米2萬元以上者則占總量的8%。自2004年起三年地產(chǎn)調(diào)控期間，上海市場上此類物業(yè)的需求從未減少，2005年3月至今，總成交量上升了近20%，平均成交價(jià)格上升13%，但同期實(shí)際供應(yīng)量卻每年遞減25%。該公司預(yù)計(jì)，由于供需缺口拉大，未來上海豪宅價(jià)格將繼續(xù)走高。
上海佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄說：“天價(jià)豪宅的惜售和價(jià)格攀比之風(fēng)，也是今年上海樓市猛漲的一大誘因�！彼赋觯�?yàn)槭袌銮熬翱春茫芏鄤e墅開發(fā)商惜售，網(wǎng)上顯示仍有在售單位，可是當(dāng)買房者趕到樓盤現(xiàn)場，卻被告知“已經(jīng)售罄”，這樣做的不乏知名開發(fā)商。
何凱恩也透露，往年盛行的外資機(jī)構(gòu)整棟收購高檔公寓住宅樓盤的個(gè)案，今年三四月份后明顯減少，很多談判中的交易也遲遲無法達(dá)成，原因正是市場反彈，開發(fā)商更愿“化整為零”。他預(yù)計(jì)這種趨勢仍會(huì)持續(xù)下去。
內(nèi)外資金爭相追捧 開發(fā)商坐收漁利
豪宅價(jià)格瘋漲熱銷的背后，是開發(fā)商含笑收獲暴利。以公認(rèn)僅次于湯臣一品的上海豪宅新貴“濟(jì)南路8號(hào)”為例：去年2月，印尼三林集團(tuán)以1億美元收購盧灣區(qū)近新天地附近的盛捷公寓，改為現(xiàn)名并大幅改造和豪華裝修后，打出的售價(jià)高達(dá)每平方米70000元。以該樓盤公布的308套房源共4.3萬平方米計(jì)算，銷售收入可達(dá)人民幣30億元以上。
佑威房地產(chǎn)的薛建雄給記者算了一筆賬：若按項(xiàng)目收購時(shí)匯率計(jì)算(2006年2月人民幣兌美元匯率為8.04：1)，三林集團(tuán)此項(xiàng)投資可賺得人民幣超過22億元，毛利潤率達(dá)274%；而按最新的人民幣兌美元匯率(7.18：1)計(jì)算，這家外商可賺得不下4.19億美元，毛利潤率更高達(dá)319%。
“光是人民幣過去一段時(shí)間的連續(xù)升值，就為它們帶來大約45%的超額回報(bào)，這也是外資對中國房地產(chǎn)市場熱情高漲的主要原因吧�！毖Ω袊@說。
再以和黃地產(chǎn)開發(fā)的御翠園為例：這個(gè)位于浦東世紀(jì)公園板塊的項(xiàng)目，土地是2003年之前協(xié)議出讓的，據(jù)悉，當(dāng)初樓面地價(jià)每平方米不到300元，現(xiàn)在均價(jià)每平方米達(dá)到5.4萬元，售價(jià)已是地價(jià)的百倍以上。與之相比，號(hào)稱天價(jià)的湯臣一品，售價(jià)不過是樓面地價(jià)的26倍，利潤率未免相形見絀。
外資開發(fā)的上海頂級豪宅，如湯臣一品、御翠園、濟(jì)南路8號(hào)等，大多以外籍購房人士為目標(biāo)客戶，而國內(nèi)企業(yè)開發(fā)的豪宅卻大多瞄準(zhǔn)國內(nèi)富豪。如一位剛剛?cè)胱【G城豪宅玫瑰園的人士就對記者表示，和他一樣的“豪宅愛好者”都是民營企業(yè)家和一些做投資業(yè)務(wù)的人，大部分是買來自住，但也抱著投資升值的目的。
記者了解到，即使是檀宮、華府天地這樣每平方米售價(jià)七八萬元的豪宅，民營企業(yè)家也是消費(fèi)主力。這跟近幾年來國內(nèi)限制外資購房，抑制了外籍人士購買行為有一定關(guān)系。而反腐風(fēng)暴也讓某些官員利用非法收入購買豪宅的沖動(dòng)有所收斂。
如何有效調(diào)控豪宅？
由于國家限制別墅用地供應(yīng)，作為上海豪宅市場領(lǐng)頭羊的獨(dú)棟別墅，處境最為微妙。
中房指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，2006年上海獨(dú)棟別墅全年成交量從2005年的108萬平方米增至129萬平方米，增長了19.4%，新增供應(yīng)量則從2005年的93萬平方米，增至114萬平方米，增長了22.6%，供給增幅略高于成交，但供應(yīng)量仍小于需求量。
到了今年一二月份，上海獨(dú)棟別墅合計(jì)新增供應(yīng)僅10.3萬平方米，實(shí)際成交達(dá)14.8萬平方米，供求矛盾有進(jìn)一步擴(kuò)大跡象�！霸谶@一輪調(diào)控大潮中，上海別墅市場已持續(xù)兩年呈供應(yīng)緊缺狀態(tài)，今后這種狀態(tài)將愈演愈烈�！敝蟹恐笖�(shù)研究院(華東)常務(wù)副院長陳晟分析。
據(jù)他預(yù)測，國家政策導(dǎo)致的別墅供應(yīng)缺乏將在2008年凸顯，到目前為止，上海已無新增別墅項(xiàng)目啟動(dòng)建設(shè)，2008年上海市場新增豪華別墅供應(yīng)很可能為零。
7月15日，上海正式針對非普通商品房住宅征收土地增值稅，而別墅等豪宅物業(yè)，皆在征稅之列。盡管有業(yè)界人士稱，“這么點(diǎn)稅，對豪宅市場能有什么影響，至少現(xiàn)在沒看出來”，但佑威房地產(chǎn)的薛建雄仍然相信，開征土地增值稅跟此前的“限外政策”一樣，都是非常必要的，如果從嚴(yán)實(shí)行，相信對高漲的房價(jià)能起到有效打擊作用。
“這個(gè)政策可以起到一石三鳥之效，其一，增值稅抽走了開發(fā)商暴利中的大頭，將抑制開發(fā)商為富人建房的沖動(dòng)；其二，有更多的土地和資金來建中低價(jià)位樓盤，為多數(shù)普通民眾解決住房問題。”他強(qiáng)調(diào)說，“更重要的是，打壓了豪宅的攀價(jià)風(fēng)，上海持續(xù)暴漲的樓市會(huì)變得較為平穩(wěn)。”(王其明)
