針對近期全國各地一些開發(fā)商以售后包租的形式，拆零銷售未竣工的商品房，并在媒體上大量刊登相關廣告的現(xiàn)象，建設部新聞發(fā)言人5月22日發(fā)出風險提示：售后包租等銷售形式存在很大的風險隱患，投資須慎重。
那么，售后包租到底是怎樣的銷售模式？這一模式又存在哪些投資風險？《工人日報》的記者今天就此進行了采訪。
今天中午12點40分左右，記者來到位于�？谑写笸贰埲A路交會處的�？谑杏颜x商業(yè)廣場售樓處。
在售樓處門口，記者看到兩只1米高的音箱。一個女聲說：“……投資股票太累……”另一個男聲馬上接口道：“那投資友誼商業(yè)廣場啊……”一句句悅耳的廣告詞，伴隨著優(yōu)美的旋律，幾乎讓每一個行人都“過耳不忘”。
售樓大廳的墻壁上，掛著一面金色銅牌，寫有“海口市政府重點項目——�？谑腥嗣裾�2003年”的字樣。由于時近中午，售樓大廳里面沒有一位客人，4名銷售人員均坐在吧臺前聊天。見記者進來，馬上熱情地過來招呼。
記者聲稱是看到他們的廣告前來投資買鋪的，一位姓廖的職業(yè)顧問把記者帶到大廳里最靠門的一張玻璃圓桌旁坐下，記者環(huán)顧大廳，像這樣的小圓桌共有八九張，每張桌子旁都擺著三四個凳子，可以想象客人多時這里的熱鬧場面。
接著，廖小姐熱情地端來了一杯礦泉水，拿著文件夾在記者對面坐下，記者趁她打開文件夾之機，迅速地打開了包里的錄音筆。并悄悄地把麥克風對準了滔滔不絕的廖小姐。
記者問：“投資15萬元，真能賺298萬元嗎？”
“可以啊，假如你投資154167元購買了一個8.6平方米的鋪面，我們將按照8%的年回報給你，每年您可以收到1.2萬元返現(xiàn)，12年以后經(jīng)營權就歸你所有了，到那時按照本地段商鋪現(xiàn)行每月每平方米350~450元的租金來計算，一個月租金收入就是3010~3870元，您一年就可以收入36120~46440元。您一共可以擁有56年的產(chǎn)權，這就是說，56年里您一共能賺2022720~2600640元，再加上利息等，不就有290多萬元了嗎？”廖小姐繪聲繪色地說。
“既然這么賺，你們商家干嗎還要招商，不自己貸款經(jīng)營呢？”記者問。
“我們還有其他的項目，不可能每個項目都要貸款來經(jīng)營。”廖小姐回答說。
“您打算投資多少錢呢？”廖小姐問記者。
“最少要投資多少錢呢？有10萬元左右的嗎？”
“15萬元檔位的已經(jīng)賣完了，現(xiàn)在最低的整價也要24萬多元。但是你可以按揭，也就是說，你至少首付也要12萬多元。”說著她給記者拿出了一份友誼商業(yè)廣場預算表，并給記者以購買面積11.58平方米為標準做了個預算，一次性付款按照9.7折計算，記者需要付給他們238698元。如果按揭10年，就要按照9.9折計算，共需付給243632元。記者需要首付123612元,月供1339元。
“此后每年我們將返還19491元給您，12年后，您就擁有了這個鋪面的自主經(jīng)營權�！彼f�！岸矣颜x商業(yè)廣場所處的地段在�？趤碚f是最繁華的地段。12年后您的鋪面一定能變成龍頭旺鋪�！�
“我們這些鋪面自從3月18日開始發(fā)售，現(xiàn)在已經(jīng)賣了70%,我們將在8月底交付使用,現(xiàn)在空調和一些基礎設施已經(jīng)裝好了。您如果想投資,就得趕緊行動了�！闭f著，她拿出一張銅版紙廣告給記者看，記者看到，這張底色為金黃色和大紅色的廣告紙上，在金沙和金幣圖案的映襯下，“錢近、錢進、錢進進”、“投15萬賺298萬”、“用數(shù)字說話，以賺錢為基本原則”等廣告詞十分扎眼。
根據(jù)這張廣告，友誼商業(yè)廣場開發(fā)商實行1~3年內可退機制，如果投資者需大量現(xiàn)金，開發(fā)商將無條件回購，使投資者“存”“取”自如。投資者坐享高額穩(wěn)定回報。與此同時，開發(fā)商還將投入800萬元承擔友誼商業(yè)廣場培育責任，實行12年返租策略，8%的年回報，12年之后不僅可以收回投資，同時還可以獲得一個龍頭旺鋪。
這個廣告還為未來的業(yè)主描繪了一幅“財富增值圖”，按照這一圖表計算，如果一個業(yè)主今天投15萬元購買了友誼商業(yè)廣場面積為8平方米的鋪面，55年后不僅可以白賺一個龍頭旺鋪，還可以賺298萬元。對于生活在�？诘娜藖碚f，這筆錢可不是一個小數(shù)字。廖小姐告訴記者，該項目的廣告已經(jīng)在�？谕韴�、廣播電臺等媒體的不同時段滾動播出，反響很熱烈，而在她要求記者填寫的一本客戶聯(lián)系表上，記者看到，該表共18格，每格記錄一位聯(lián)系人。4月3日至5月23日共記錄了24個人。表格中都注有姓名、性別、年齡、聯(lián)系電話以及購買意向等。
她還告訴記者，如果有意的話，可以簽訂文本合同。記者只好推脫回家和妻子商量一下再定，起身告辭了。臨行前，廖小姐還不忘把廣告頁、預算表以及她的一張名片塞到記者手中。
售后包租究竟有無可取之處？
相關專家表示，三五年內項目一旦銷售完成，開發(fā)商即可能套現(xiàn)出局，承租商背著巨大的租金成本，是否能夠保證經(jīng)營10年？誰來保證隨后承擔包租合同的承租商有足夠的支付能力和信譽？這其中的任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，投資者的美夢就將化為泡影。
但該投資模式帶來的風險還不僅僅如此，記者在采訪中了解到，由于類似的以返租回報方式推售的樓盤基本上屬預售性質，不可能有產(chǎn)權證，而按法律規(guī)章，未經(jīng)確權的物業(yè)不出租。因此，開發(fā)商在預售階段與小業(yè)主簽訂的所謂“租賃合約”是否合法還有待進一步研究。
另外，投資人由于轉租或者回購等關系被牽扯到復雜的權利關系中，易引發(fā)債權債務糾紛。
因此，針對開發(fā)商以售后包租的形式，拆零銷售未竣工的商品房屋的做法，相關專家勸阻投資者，不可只對收益反應靈敏而對風險感覺遲鈍。而對于在媒體上大量刊登的此類廣告，則要始終保持清醒的頭腦，謹慎投資。(賴志凱 王凡)
